Het College van Beroep [8 september 2016]
De grieven
De Commissie heeft de klacht afgewezen omdat Terberg Makelaars voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de verkoop van de woning, waarnaar in de bestreden uiting wordt verwezen met de woorden “Verkocht binnen 7 dagen”, een nieuwe verkoop betrof omdat er aanpassingen aan de woning zouden zijn gedaan en bovendien sprake zou zijn van een geruime tijd tussen het stopzetten van een eerdere verkoop en het opnieuw in de verkoop brengen van de woning. Appellante maakt tegen dit oordeel bezwaar, omdat de Commissie volgens haar bij de beoordeling van onjuiste feiten is uitgegaan. Appellante onderbouwt dit als volgt.
Aan de woning zijn geen aanpassingen gedaan. In het verweer wordt ook niet toegelicht waaruit die aanpassingen bestaan. De Commissie veronderstelt desondanks dat er aanpassingen zijn gedaan waardoor sprake is van een nieuwe verkoop. Terberg Makelaars maakt wel melding van (volledige) vernieuwing van het verkoopmateriaal. Het vernieuwen van promotiemateriaal maakt een aangeboden object echter niet tot een nieuwe verkoop. Het is slechts een aanpassing van de verkoopstrategie. Daarnaast doet zich niet de situatie voor dat de opdracht tot verkoop van de woning aan Terberg Makelaars beëindigd/ingetrokken is geweest. Zolang een makelaar via enig kanaal de woning te koop aanbiedt, heeft híj de woning in de verkoop. En dit is het geval geweest van 12 februari 2012 tot en met eind januari 2016. Er zit geen geruime tijd tussen het stopzetten van de verkoop en het opnieuw in de verkoop brengen. De periode die Terberg Makelaars in het verweer bij de Commissie noemt is onjuist. Appellante verwijst naar een artikel in het AD/Utrechts Nieuwsblad van 18 maart 2016. Zowel Terberg Makelaars als de verkoper komen hierin aan het woord. Terberg Makelaars bevestigt daarbij dat de woning eind 2015 van de markt gehaald is. De verkoper heeft regelmatig in gesprekken met appellante verklaard dat de woning steeds bij Terberg Makelaars in de verkoop stond. Beiden onderschrijven daarmee de klacht van appellante. In zijn verweer stelt Terberg Makelaars plotseling dat de woning vanaf 30 juli 2015 tot met 11 januari 2015 (5,5 maand) van de markt geweest zou zijn. Ook stelt hij dat het ‘te koop’ bord op 30 juli 2015 van de woning zou zijn gehaald. Appellante legt een door omwonenden ondertekende verklaring over die de onjuistheid van dit betoog aantoont. Tot eind november 2015 heeft op de woning een ‘te koop’ bord geprijkt. De woning heeft ook tot eind december 2015 op Funda gestaan. Verder is de woning nooit verwijderd van de website van Terberg Makelaars. De woning is derhalve niet uit de verkoop geweest. De verkoper heeft zijn opdracht tot verkoop op geen enkel moment ingetrokken en Terberg Makelaars heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij een nieuwe opdracht tot verkoop heeft gekregen. Mogelijk is wel het aantal kanalen waarlangs de woning te koop werd aangeboden tijdelijk wat beperkt. Appellante maakt geen bezwaar tegen de praktijk dat woningen enige tijd van Funda verdwijnen en vervolgens als nieuw worden aangeboden, omdat het over het algemeen niet als gunstig voor de verkoop wordt gezien als een woning zeer lang te koop staat en er meerdere prijsaanpassingen worden gedaan. Het bezwaar betreft het feit dat in de uiting ten onrechte wordt gesteld dat de woning binnen 7 dagen is verkocht, terwijl deze steeds door Terberg Makelaars te koop is aangeboden. Behalve van misleiding, is sprake van onjuiste argumentatie, gebrek aan professionele toewijding en schending van de erecode van NVM-Makelaars door Terberg Makelaars.
Naast de bovenstaande inhoudelijk gronden, zijn er procedurele gronden waarom appellante beroep instelt tegen de beslissing van de Commissie. De gevoerde procedure heeft haar als klaagster benadeeld. Zij heeft geen uitnodiging voor de zitting ontvangen ondanks dat zij telefonisch aan het secretariaat van de Commissie heeft gemeld de zitting te willen bijwonen en deze aanmelding tijdig was. In het telefoongesprek met haar is gezegd dat het verweer nog niet binnen was en dat zij dat kon afwachten. Nadat het verweer was ontvangen, heeft appellante telefonisch en per e-mail gemeld dat het verweer vol onjuistheden staat en dat daarbij zelfs wordt gesuggereerd dat het makelaarskantoor slachtoffer geworden is van een media-hetze van appellante waarbij zelfs wordt gesproken over persoonlijke en materiële schade aan personen werkzaam bij dit makelaarskantoor waarvoor appellante impliciet verantwoordelijk zou zijn. De Commissie had kunnen overwegen dat dit volledig los staat van de klacht en dat deze insinuaties niet bij de beslissing betrokken worden. Terberg Makelaars heeft appellante in een kwalijk daglicht gesteld en het had volgens appellante alleszins in de rede gelegen dat de Commissie partijen in de gelegenheid had gesteld nadere schriftelijke opmerkingen te maken zoals bedoeld in artikel 13 lid 2 van het Reglement van de Reclame Code Commissie en het College van Beroep. Al was het alleen maar als een bescherming van personen die een klacht over een reclame-uiting indienen. Echter ontving appellante slechts een bericht van het secretariaat waarin staat dat haar reactie niet meer wordt toegevoegd aan het dossier.
Het antwoord in appel
Terberg Makelaars verwijst naar hetgeen zij bij de Commissie als verklaring en toelichting heeft aangevoerd en volstaat met te stellen dat haar toelichting op de situatie “feitelijk, helder en onderbouwd” is. Met betrekking tot de mededeling in het verweerschrift dat het wellicht wenselijk is dat de verkoper van de woning een telefonisch toelichting geeft, is afzonderlijk namens het College bericht dat het College niet zelf telefonisch of anderszins contact opneemt met personen die bereid zijn een toelichting te geven. Terberg Makelaars heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid een verklaring over te leggen.
De mondelinge behandeling
Appellante licht haar standpunt toe en deelt daarbij onder mee het volgende mee. Terberg Makelaars verkoopt woningen via verschillende kanalen. De onderhavige woning is uit één verkoopkanaal verwijderd maar bleef wel gewoon te koop. Dat blijkt uit het feit dat constant een verkoopbord op de woning zat. Ook stond de woning tot in december 2015 op Funda te koop. De woning heeft 4 jaar lang bij dezelfde makelaar te koop gestaan en het is brutaal om dan te zeggen dat de woning binnen 7 dagen is verkocht om op die manier als makelaar diensten aan te prijzen.
Het oordeel van het College
1. Appellante stelt dat de bij de Commissie gevoerde procedure haar heeft benadeeld, in de eerste plaats omdat zij geen uitnodiging voor de zitting heeft ontvangen ondanks dat zij zich telefonisch tijdig voor de zitting heeft aangemeld. Het College heeft in verband met deze stellingen kennis genomen van het dossier van de Commissie en daarin, voor zover hier van belang, de volgende stukken aangetroffen:
- een op 18 maart 2016 gedateerde brief van het secretariaat van de Stichting Reclame Code aan appellante waarin onder meer de datum van de zitting van de Commissie wordt genoemd en de mededeling dat appellante hierbij aanwezig kan zijn met het verzoek dit dan aan het secretariaat te melden
- een op 18 april 2016 gedateerde brief van het secretariaat aan appellante waarin onder meer de zittingsdatum nogmaals wordt meegedeeld alsmede wordt gezegd dat geen reacties meer kunnen worden toegezonden wegens de beëindiging van het schriftelijke gedeelte van de procedure.
Appellante is blijkens het voorgaande geïnformeerd over de zittingsdatum en over de mogelijkheid de zitting bij te wonen. Het College begrijpt dat bij appellante verwarring is ontstaan nadat zij zich voor de zitting had aangemeld. Het is het College niet duidelijk geworden hoe deze verwarring is ontstaan. Dit neemt niet weg dat appellante op grond van de correspondentie geacht moet worden voldoende te zijn geïnformeerd over de datum van de zitting en de mogelijkheid deze bij te wonen.
2. Nadat het verweer was ontvangen, heeft appellante per e-mail van 19 april 2016 op het verweer gereageerd. Deze e-mail is door de Commissie buiten beschouwing gelaten omdat het schriftelijk gedeelte van de procedure als beëindigd werd beschouwd, zoals vermeld in voormelde brief van 18 april 2016. De Commissie behoefde daarom appellante niet (alsnog) in de gelegenheid te stellen nadere schriftelijke opmerkingen te maken naar aanleiding van het verweer. Verder hoefde de Commissie niet in te gaan op de stellingen van partijen over de aandacht die deze zaak in de pers heeft gehad en de mogelijke rol van partijen daarbij. Deze kwestie, wat daarvan verder ook zij, gaat de beoordeling van de kernvraag, namelijk of de reclame misleidend is te buiten. De procedurele grieven treffen op grond van het voorgaande geen doel. Inhoudelijk oordeelt het College als volgt.
3. In de bestreden uiting staat uitdrukkelijk dat de desbetreffende woning binnen 7 dagen is verkocht. De gemiddelde consument zal deze mededeling aldus opvatten dat de woning is verkocht binnen 7 dagen nadat deze te koop is aangeboden. De Commissie heeft geoordeeld dat het feit dat de woning eerder (langdurig) te koop is aangeboden niet aan deze mededeling in de weg staat. De Commissie overweegt daartoe dat in feite gesproken kan worden van een nieuwe verkoop, enerzijds vanwege aanpassingen die volgens Terberg Makelaars aan de woning zijn gedaan, anderzijds omdat geruime tijd (volgens Terberg Makelaars 5,5 maand) is verstreken tussen het stopzetten van de eerdere verkoop en het opnieuw in de verkoop brengen van de woning. Appellante stelt dat de Commissie deze beslissing op onjuiste feiten heeft gebaseerd, omdat geen sprake is geweest van aanpassingen aan de woning en omdat deze voortdurend te koop heeft gestaan, waardoor niet kan worden gesproken van ‘verkocht binnen 7 dagen’.
4. Appellante heeft in beroep haar stelling dat de woning steeds te koop heeft gestaan onderbouwd aan de hand van een door 10 omwonenden ondertekende verklaring die onder meer inhoudt dat op het onderhavige pand “tot ver in het najaar een te koop bord van Terberg Makelaars heeft gehangen.” Appellante verwijst verder naar een artikel in het AD/Utrechts Nieuwsblad van 18 maart 2016 waaruit zou blijken dat de woning tot eind 2015 te koop stond. Verder stelt appellante dat de woning tot eind december op de verkoopsite Funda heeft gestaan en dat de woning nooit is verwijderd van de website van Terberg Makelaars. Deze (deels nieuwe) feitelijke gegevens van appellante zijn in beroep niet afzonderlijk door Terberg Makelaars betwist. Het College oordeelt dat Terberg Makelaars daardoor tegenover hetgeen appellante gemotiveerd stelt onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is geweest van het staken van de verkoop, laat staan dat dit 5,5 maand heeft geduurd. Dit impliceert dat de mededeling “verkocht binnen 7 dagen” feitelijk onjuist is. Immers, op het moment dat de woning op 21 januari 2016 werd verkocht, deed zich niet de situatie voor dat deze nieuw in de verkoop was gekomen. Evenmin deed zich een daarmee vergelijkbare situatie voor, rekening houdend met algemeen aanvaarde reclame- en marketingpraktijken.
5. Of in 2015 aanpassingen aan de woning zijn gedaan, is voor dit geschil niet meer relevant. De uiting is immers op grond van het voorgaande al onjuist. Ook op de overige inhoudelijke stellingen van appellante hoeft om die reden niet meer te worden ingegaan. Het feit dat in de uiting ten onrechte staat dat de woning binnen 7 dagen is verkocht, leidt tot het oordeel dat de uiting misleidende informatie bevat als bedoeld onder artikel 8.2 aanhef van de Nederlandse Reclame Code (NRC). Verder is het College van oordeel dat de gemiddelde consument hierdoor ertoe gebracht kan worden een besluit over een transactie te nemen, dat hij anders niet had genomen. De snelheid waarmee dankzij de bemiddeling van een makelaar een woning word verkocht, is immers belangrijk voor de consument bij de keuze voor een makelaar en de uiting wekt ten onrechte de indruk dat sprake is geweest van een zeer snelle verkoop. De uiting is om die reden oneerlijk in de zin van artikel 7 NRC.
6. Het College komt derhalve, deels op basis van nieuwe feitelijke gegevens die appellante in beroep heeft verstrekt, tot een ander oordeel dan de Commissie. Derhalve wordt beslist als volgt.
De beslissing van het College van Beroep
Het College vernietigt de beslissing van de Commissie.
Op grond van het voorgaande acht het College de bestreden reclame-uiting in strijd met het bepaalde in artikel 7 NRC en beveelt het College adverteerder aan om niet meer op een dergelijke wijze reclame te maken.
{Hieronder volgt de beslissing waartegen beroep is ingesteld]
De Reclame Code Commissie [23 mei 2016]
De bestreden reclame-uitingen
Het betreft een huis-aan-huis verspreide folder van Terberg Makelaars waarin, naast de foto van een rij huizen, wordt medegedeeld dat een huis, waarvan het adres wordt genoemd, binnen 7 dagen is verkocht.
De klacht
Klaagster is van mening dat de uiting misleidend is omdat, anders dan daarin is vermeld, de betreffende woning niet binnen 7 dagen is verkocht maar al twee jaar bij adverteerder in de verkoop heeft gestaan.
Het verweer
Anders dan klaagster meent, stelt adverteerder dat sprake is geweest van een nieuwe verkoop van de betrokken woning en is deze wel degelijk binnen 7 dagen verkocht. Adverteerder heeft de woning inderdaad eerder in opdracht van de eigenaren in de verkoop gezet in februari 2012. In juli 2015 heeft de verkoper besloten de woning uit de verkoop te halen omdat het beoogde verkoopresultaat, mede door het dieptepunt in de woningmarkt in die periode, niet haalbaar bleek en is het ‘te koop’-bord verwijderd. Op 30 november 2015 heeft de verkoper opnieuw contact met adverteerder gezocht en is een nieuwe verkoopstrategie bepaald. De verkoper heeft aanpassingen aan de woning gedaan, er zijn nieuwe foto’s, plattegronden et cetera gemaakt en er is een nieuwe vraagprijs vastgesteld. Op 11 januari 2016 is de woning te koop gezet. Na een bezichtiging op 15 januari 2016 is op 21 januari 2016 de onderhandeling met de nieuwe koper afgerond naar tevredenheid van de verkoper. Gelet op het voorgaande, waaronder de tussenliggende periode van 5,5 maanden, is er naar het oordeel van de adverteerder sprake geweest van een nieuwe verkoop.
Het oordeel van de Commissie
1. De Commissie vat de klacht aldus op dat klaagster bezwaar maakt tegen de uiting omdat daarin wordt gesteld dat een bepaalde woning binnen 7 dagen is verkocht, terwijl deze woning in werkelijkheid al twee jaar te koop heeft gestaan.
2. In de folder van Terberg Makelaars wordt vermeld dat een bepaalde woning binnen 7 dagen is verkocht. Deze woning is eerder door adverteerder te koop aangeboden. Adverteerder heeft naar het oordeel van de Commissie voldoende aannemelijk gemaakt dat de recente verkoop van de woning waarnaar in de uiting wordt verwezen een nieuwe verkoop betrof omdat er aanpassingen aan de woning zijn gedaan en aan het aanbod en bovendien sprake is geweest van een geruime tijd tussen het stopzetten van de verkoop en het opnieuw in de verkoop brengen van de woning.
3. Gelet op het vorenstaande wordt als volgt beslist.
De beslissing van de Reclame Code Commissie
De Commissie wijst de klacht af.