Omschrijving:De Stichting Behoud Damplein Leidschendam maakt bezwaar tegen twee projectinformatieborden waarop een afbeelding staat van het te realiseren bouwproject Damplein en waarop de namen en logo’s van de daarbij betrokken partijen, waaronder de Gemeente Leidschendam-Voorburg, en de website www.damplein.info staan vermeld.
|
Inzake dossier (1480/)07.0142 – Gemeente Leidschendam-Voorburg: De klacht Er zijn nog geen vergunningen verleend. Klager acht de uitingen misleidend voor het publiek, omdat er niets valt te verkopen indien er geen bouwvergunning is verleend. Tevens zijn alle voor vergunningverlening benodigde onderliggende juridische besluiten nog onderwerp van tegenspraak of juridisch geding. Inzake dossier (1483/)0.70143 – Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV: De klacht Inzake dossier (1484/)07.0144 – Bouwfonds MAB Ontwikkeling BV: De klacht Om die reden vindt klager de uitingen tevens in strijd met de waarheid, het algemeen belang en het fatsoen en vindt klager dat de uitingen het vertouwen in de reclame schaden. Klager legt diverse bijlagen over waaronder een uittreksel van de Kamer van Koophandel van de VOF Leidschendam Centrum waaruit blijkt dat adverteerder één van de vennoten daarvan is. De klacht Inzake dossier (1486/)07.0147 – WVK Makelaardij: De klacht |
Inzake dossier (1480/)07.0142 – Gemeente Leidschendam-Voorburg: Het verweer Niet verweerder maar Schouten De Jong, Bouwfonds MAB en twee woningcorporaties, Vidomes en Wooninvest, verkopen de woningen. Verweerder participeert daarin op geen enkele manier. Verweerder maakt aldus geen reclame voor de verkoop van de woningen. Verweerder is op basis van een publieke taak verantwoordelijk voor publiekrechtelijke herstructurering van het oude centrum van Leidschendam. Het is gebruikelijk dat de gemeente de grondexploitatie samen met een private partij uitvoert. Verweerder heeft in het onderhavige geval een VOF opgericht met Bouwfonds AB en Schouten & De Jong. De verkoop van woningen heeft hiermee dus niets van doen. Dat gebeurt voor rekening en risico van genoemde marktpartijen. Inzake dossier (1481/)07.0145 – VOF Leidschendam Centrum: Het verweer De gemeente Leidschendam is op basis van een publieke taak verantwoordelijk voor publiekrechtelijke herstructurering van het oude centrum van Leidschendam. Het is gebruikelijk dat de gemeente de grondexploitatie samen met een private partij uitvoert. De gemeente heeft in het onderhavige geval een VOF opgericht met Bouwfonds AB en Schouten & De Jong. De verkoop van woningen heeft hiermee dus niets van doen. Dat gebeurt voor rekening en risico van genoemde marktpartijen. Inzake dossier (1483/)0.70143 – Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV: Het verweer Inzake dossier (1484/)07.0144 – Bouwfonds MAB Ontwikkeling BV: Het verweer De projectborden maken een klein onderdeel van de communicatie uit en kunnen niet los worden gezien van de overige communicatie. Op diverse manieren wordt het publiek over het project nader geïnformeerd. Adverteerder legt terzake diverse bijlagen over. Inzake dossier (1485/)07.0146 – Frisia Makelaars: Het verweer In geval er geen bouwvergunning is verleend en wanneer er nog juridische besluiten onderwerp van tegenspraak of procedures zijn, kan wel degelijk worden verkocht onder een ontbindende- of opschortende voorwaarde. Het is zeer gebruikelijk om onder voorwaarden te verkopen wanneer de bouwvergunning nog niet is verleend, hetgeen ook in dit geval gebeurt. Inzake dossier (1486/)07.0147 – WVK Makelaardij: Het verweer In geval er geen bouwvergunning is verleend en wanneer er nog juridische besluiten onderwerp van tegenspraak of procedures zijn, kan wel degelijk worden verkocht onder een ontbindende- of opschortende voorwaarde. Het is zeer gebruikelijk om onder voorwaarden te verkopen wanneer de bouwvergunning nog niet is verleend, hetgeen ook in dit geval gebeurt. Verweerder legt een afschrift van een concept koop/aanneemovereenkomst over, welke een opschortende voorwaarde bevat. |
|
Inzake dossier (1480/)07.0142 – Gemeente Leidschendam-Voorburg: De mondelinge behandeling Toelichting klager Aanvankelijk richtte klager zich tegen de projectinformatieborden maar daarna ook tegen onder meer de website. Verweerder is mede verantwoordelijk voor de uitingen omdat de logo’s ‘Leidschendam Centrum. Leven rond de sluis!’ en ‘Damplein, een nieuw perspectief’ er op staan. Klager legt over: Met de VOF Leidschendam Centrum wordt per definitie mede verweerder bedoeld omdat verweerder zich via de VOF heeft verplicht tot een samenwerkingsverband met de projectontwikkelaars. Toelichting verweerder Het bestemmingsplan is goedgekeurd dus het plein mag worden volgebouwd. Inzake dossier (1481/)07.0145 – VOF Leidschendam Centrum: De mondelinge behandeling Aanvankelijk richtte klager zich tegen de projectinformatieborden maar daarna ook tegen onder meer de website. Verweerder is mede verantwoordelijk voor de uitingen omdat de logo’s ‘Leidschendam Centrum. Leven rond de sluis!’ en ‘Damplein, een nieuw perspectief’ er op staan. Klager legt over: Doel van de VOF is volgens het uittreksel bij de Kamer van Koophandel het realiseren van het bouwproject Damcentrum. Toelichting verweerder Het bestemmingsplan is goedgekeurd dus het plein mag worden volgebouwd. Inzake dossier (1483/)0.70143 – Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV: De mondelinge behandeling Toelichting adverteerder Op de website www.leidschendam.nl staan alle ontwikkelingen met betrekking tot het project. Partijen hebben er juist alles aan gedaan om belanghebbenden zo zorgvuldig en volledig mogelijk terzake te informeren. De uitingen zijn niet misleidend omdat de consument zich bij de koop van een huis goed dienen te informeren. Er zijn altijd voorwaarden. Slechts de mogelijkheid om een huis te kopen wordt aangeboden. Inzake dossier (1484/)07.0144 – Bouwfonds MAB Ontwikkeling BV: De mondelinge behandeling Aanvankelijk richtte klager zich tegen de projectinformatieborden maar daarna ook tegen onder meer de website. Toelichting adverteerder Op de website www.leidschendam.nl staan alle ontwikkelingen met betrekking tot het project. Partijen hebben er juist alles aan gedaan om belanghebbenden zo zorgvuldig en volledig mogelijk terzake te informeren. De uitingen zijn niet misleidend omdat de consument zich bij de koop van een huis goed dienen te informeren. Er zijn altijd voorwaarden. Slechts de mogelijkheid om een huis te kopen wordt aangeboden. Inzake dossier (1485/)07.0146 – Frisia Makelaars: De mondelinge behandeling Aanvankelijk richtte klager zich tegen de projectinformatieborden maar daarna ook tegen onder meer de website. Toelichting verweerder Op de website www.leidschendam.nl staan alle ontwikkelingen met betrekking tot het project. Partijen hebben er juist alles aan gedaan om belanghebbenden zo zorgvuldig en volledig mogelijk terzake te informeren. Inzake dossier (1486/)07.0147 – WVK Makelaardij: De mondelinge behandeling Aanvankelijk richtte klager zich tegen de projectinformatieborden maar daarna ook tegen onder meer de website. Toelichting verweerder Op de website www.leidschendam.nl staan alle ontwikkelingen met betrekking tot het project. Partijen hebben er juist alles aan gedaan om belanghebbenden zo zorgvuldig en volledig mogelijk terzake te informeren.
|
Het oordeel van de Commissie (31 mei 2007) De Commissie beperkt zich in haar beslissing tot de uitingen die klager aan de klacht heeft gehecht en die hiervoor in onderdeel 2 worden genoemd. De vraag of verweerder verantwoordelijk kan worden geacht voor de projectinformatieborden en de advertentie, beantwoordt de Commissie bevestigend. Zij overweegt daartoe dat op één van de borden en in de advertentie het logo ‘Leidschendam Centrum. Leven rond de sluis!’ staat en dat dit logo, gelet op de door klager overgelegde bescheiden, het logo is van de VOF Leidschendam Centrum en dus mede een logo van verweerder is. De Commissie overweegt daartoe dat verweerder vennoot is van de VOF die blijkens het uittreksel van de Kamer van Koophandel als doel heeft -kort samengevat- het realiseren van het plan Damcentrum. De projectinformatieborden bevatten, afgezien van een grote tekening van het geplande bouwproject, slechts de logo’s of namen van de betrokken partijen en de website-naam www.damplein.info. De Commissie is van oordeel dat deze borden een impressie van het geplande bouwproject geven en een zeer algemene aanprijzing daarvan bevatten met een verwijzing naar genoemde website. Deze borden wekken evenwel niet de indruk dat er in het geheel geen sprake is van voorwaarden of beperkingen terzake van het bouwproject en zijn aldus niet misleidend. In de advertentie in Het Krantje staat: “Een droom wordt werkelijkheid” en “start verkoop 24 februari 2007” terwijl een belangrijk voorbehoud van toepassing is, namelijk dat eerst de terzake vereiste vergunningen moeten worden verleend. Aangezien van dit voorbehoud geen melding wordt gemaakt, acht de Commissie de uiting onvolledig en daardoor misleidend en in strijd met artikel 7 NRC. Niet alleen potentiële kopers doch ook het publiek in het algemeen wordt door het ontbreken van deze informatie op het verkeerde been gezet ten aanzien van de fase waarin het plan zich bevindt. Dat in de uiting wordt gesproken van een “plan” doet aan dit oordeel niet af. Voor zulke essentiële informatie volstaat een verwijzing naar elders te raadplegen informatie niet. Nu de advertentie al op bovengenoemde grond in strijd is met de Nederlandse Reclame Code (NRC), komt de Commissie niet toe aan toetsing aan de artikelen 2 en 3 NRC. Voorts acht de Commissie de uitingen niet zodanig dat het vertrouwen in de reclame wordt geschaad. Inzake dossier (1481/)07.0145 – VOF Leidschendam Centrum: Het oordeel van de Commissie (31 mei 2007) De vraag of verweerder verantwoordelijk kan worden geacht voor de projectinformatieborden en de advertentie, beantwoordt de Commissie bevestigend. Zij overweegt daartoe dat op één van de borden en in de advertentie het logo ‘Leidschendam Centrum. Leven rond de sluis!’ staat en dat dit logo, gelet op de door klager overgelegde bescheiden, het logo is van de VOF Leidschendam Centrum is. |
De beslissingInzake dossier (1480/)07.0142 – Gemeente Leidschendam-Voorburg: Op grond van het vorenstaande acht de Commissie de advertentie in strijd met artikel 7 van de Nederlandse Reclame Code. Zij beveelt verweerder aan om niet meer op een dergelijke wijze reclame te maken. Voor het overige wijst zij de klacht af. Inzake dossier (1481/)07.0145 – VOF Leidschendam Centrum: De beslissing Inzake dossier (1483/)0.70143 – Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV: De beslissing Inzake dossier (1484/)07.0144 – Bouwfonds MAB Ontwikkeling BV: De beslissing Inzake dossier (1485/)07.0146 – Frisia Makelaars: De beslissing Inzake dossier (1486/)07.0147 – WVK Makelaardij: De beslissing |
De grieven van de Gemeente en de VOF Leidschendam Centrum Deze kunnen als volgt worden samengevat. I. De Gemeente en de VOF hebben daartoe naar voren gebracht dat voormeld logo het logo is van het project “Leidschendam Centrum” en geen logo van een van de partijen zelf, noch een commercieel logo is. Los van het bovenstaande is voor de Gemeente niet begrijpelijk dat, indien het logo in kwestie het logo van de VOF Leidschendam zou zijn, de participatie van de Gemeente in de VOF zou impliceren dat dit logo “dus” ook het logo van de Gemeente is. II. De grieven van het Bouwfonds c.s. In de advertentie wordt gesproken over een “plan”. Voor verkoop en informatie wordt duidelijk verwezen naar een telefoonnummer. De website www.damplein.info laat er geen twijfel over bestaan dat het gaat om plannen. Op de homepage wordt verwezen naar informatie over de voortgang van de werkzaamheden. Wat betreft de woningen wordt gesproken over “start verkoop”, een juiste term. Dat de verkoopovereenkomst onder opschortende voorwaarden wordt gesloten, doet hieraan niet af, nu dat niet ongebruikelijk is. Op de website is ook een disclaimer geplaatst. Daarin staat onder meer: “Desalniettemin kunnen er bij de realisatie van het project Damplein wijzigingen ontstaan”. Via de link www.leidschendamcentrum.nl kan bij de link “Nieuws” de link “vergunningen” worden aangeklikt, waardoor het publiek op de hoogte wordt gesteld van de stand van zaken met betrekking tot vergunningen. II. Zoals al eerder gesteld, is het vanwege de enorme organisatie die aan de start van de bouw vooraf gaat, met name van een dergelijk grootschalig project, niet alleen gebruikelijk maar ook noodzakelijk dat al met promotie- en verkoopactiviteiten wordt gestart, terwijl nog niet alle vergunningen definitief zijn. Dit is niet misleidend, mits het publiek daarover juist wordt geïnformeerd, zoals hier ook geschiedt. |
Het antwoord van de Stichting in het appel van de Gemeente en de VOF, tevens houdende incidenteel appel Het antwoord in appel: de grieven zijn gemotiveerd weersproken. De grieven in incidenteel appel kunnen als volgt worden samengevat. Ten onrechte heeft de Commissie de klacht tegen de projectinformatieborden afgewezen. De Stichting ziet niet in waarom het niet vermelden van belangrijke informatie – te weten: dat geen vergunning is verleend – op de projectinformatieborden met meer coulance wordt beoordeeld dan de misleidende informatie in de advertentie. Op de borden wordt gesuggereerd dat een groot bouwproject tot stand wordt gebracht en dat er sprake is van reeds nu verkoopbare eenheden, terwijl voor de beoogde bouw tot op het moment van indienen van de klacht geen bouwvergunning verleend was. Er valt niets te verkopen als de bouwvergunning niet (onaantastbaar) is verleend. Voor de goede orde merkt de Stichting op dat de Raad van State op 6 juni 2007 de goedkeuring van Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland heeft vernietigd voor zover het betreft de locatie uit het Bestemmingsplan waarop het bouwproject is voorzien. Een op 31 mei 2007 door de Gemeente verstrekte bouwvergunning voor het bouwproject heeft hierdoor geen juridisch fundament meer. De Stichting zal tegen de verleende bouwvergunning opponeren en vernietiging daarvan nastreven. De repliek van de Gemeente en de VOF in appel en het antwoord in incidenteel appel. Repliek. Antwoord in incidenteel appel. De dupliek van de Stichting in appel en de repliek in incidenteel appel. Dupliek. Repliek in incidenteel appel. De dupliek van de Gemeente en de VOF in het incidenteel appel Het standpunt van de Gemeente en de VOF is nader toegelicht. Onder meer is aangevoerd dat de doelomschrijving van de VOF onverlet laat dat de VOF een beperkte taak kan hebben zoals in dit geval de grondexploitatie ten behoeve van het Plan Damcentrum. De VOF heeft er geen belang bij reclame te maken ten behoeve van woningen waarmee de VOF niets van doen heeft. Juist omdat de Gemeente als overheidsinstantie in de VOF participeert, heeft de VOF er belang bij niet ongewild te worden geassocieerd met commerciële marktpartijen. De bedoelde hoorzitting heeft betrekking op heroverweging van een eerder verleende bouwvergunning. Naar het zich laat aanzien, kan deze vergunning onder verbetering van gronden worden gehandhaafd. Het antwoord van de Stichting in het appel van het Bouwfonds c.s. tevens houdende incidenteel appel De grieven in incidenteel appel zijn gelijkluidend aan de grieven in het incidenteel appel in de zaak tegen de Gemeente en de VOF, weergegeven in onderdeel 3 van deze beslissing. De repliek van het Bouwfonds c.s en het antwoord in incidenteel appel Repliek. Inmiddels is de bouwvergunning verleend, zodat de klacht niet meer relevant is. De afwijzing van een deel van een bestemmingsplan leidt niet per definitie tot afwijzing van een bouwvergunning. Een artikel 19 WRO procedure is gevoerd. In de aanvraag van de verleende bouwvergunning zijn de punten van de Raad van State, die tot vernietiging van een deel van het bestemmingsplan hebben geleid, ondervangen. De bouwvergunning zal dan ook zonder twijfel van kracht blijven. Voor de vaststelling of er sprake is van misleidende reclame dient te worden uitgegaan van een gemiddeld, dat wil zeggen redelijk geïnformeerd, omzichtig en oplettend publiek. Het gemiddelde publiek betreft in dit geval de personen die geïnteresseerd zijn in de aankoop van een appartement dat onderdeel uitmaakt van een nog te realiseren plan op het Damplein. Van degene die een huis koopt mag verwacht worden dat hij enig onderzoek doet voordat hij overgaat tot het sluiten van een overeenkomst. Het al dan niet bestaan van een bouwvergunning is geen essentiële informatie, nu door partijen rechtsgeldig een koopovereenkomst kan worden gesloten inzake een woning waarvoor de bouwvergunning nog niet is verleend. Antwoord in incidenteel appel De dupliek van de Stichting in appel en de repliek in incidenteel appel. Tot het gemiddelde publiek behoren ook zeer velen die geen wens hadden of (zullen) hebben om onroerend goed te kopen op het Damplein. Zij worden wel geconfronteerd met uitingen over de kennelijk aanstaande bouw op het plein. De dupliek in het incidenteel appel |
De mondelinge behandelingPartijen hebben hun standpunten uitvoerig nader toegelicht.
|
Het oordeel van het College In het principaal appel van de Gemeente en de VOF en het incidenteel appel van de Stichting 1. Ten aanzien van de grieven in het principaal appel van de Gemeente en de VOF (hierboven weergegeven onder 2) overweegt het College het volgende. 2. Grief I betreft de verantwoordelijkheid voor de uitingen op grond van het gebruik van het logo “Leidschendam Centrum. Leven rond de sluis” In hoger beroep hebben de Gemeente en de VOF voldoende aannemelijk gemaakt dat het logo “Leidschendam Centrum. Leven rond de sluis” niet het logo is van de VOF. De Stichting heeft ook niet gemotiveerd weersproken dat dit logo niet het logo is waaronder de VOF als zodanig naar buiten optreedt. De enkele omstandigheid dat de Gemeente als vennoot is betrokken bij de VOF kan dan ook niet meebrengen dat dit logo het logo is waaronder de Gemeente zich in die hoedanigheid tegenover het publiek manifesteert. Niettemin kunnen de Gemeente en de VOF verantwoordelijk worden gehouden voor het desbetreffende projectinformatiebord en de advertentie waarop of waarin dit logo voorkomt. De Gemeente en de VOF hebben immers aangevoerd dat dit logo een zogenoemd projectlogo is, dat – naar bijvoorbeeld blijkt uit hetgeen is vermeld onder het kopje “Huisstijl voor gebiedscommunicatie (Damcentrum huisstijl)” in het door de Gemeente en de VOF overgelegde “Communicatieplan Damcentrum 2005/2006”- wordt gebruikt door de gezamenlijke partijen die meewerken aan de vernieuwing van Leidschendam Centrum en dat onder meer de Gemeente en de VOF behoren tot de partijen die met gebruikmaking van dit logo zich afficheren als deelnemers aan dit project. Aldus gebruiken de participanten bij het project, waaronder dus de Gemeente en de VOF, dit logo in uitingen waarbij aan het publiek bekendheid wordt gegeven aan het project “Leidschendam Centrum”, waartoe het geplande bouwproject Damplein behoort. De Gemeente en de VOF kunnen dan ook worden gerekend tot degenen van wie de bedoelde uitingen – die niet louter feitelijke mededelingen bevatten, maar waaraan een zeker aanprijzend element niet valt te ontzeggen – mede afkomstig zijn. Grief I is dus tevergeefs voorgesteld. 3. Grief II betreft het misleidende karakter van de advertentie. Grief II slaagt dus. 4. Ten aanzien van de grieven in het incidenteel appel (hierboven weergegeven onder 3) geldt het Het College deelt het oordeel van de Commissie dat van de projectborden, die een schets vertonen van het geplande bouwproject, niet de suggestie uitgaat dat in het geheel geen sprake is van voorwaarden of beperkingen ter zake van (de verkoop van woningen van) het bouwproject Damplein. Gelet op de omvang, opmaak en plaats van de borden zullen deze ongetwijfeld de aandacht trekken van een groot publiek, en niet alleen van diegenen die daadwerkelijk geïnteresseerd zijn in de aankoop van een woning op het Damplein en zich terzake nader wensen te informeren, maar niet kan worden gezegd dat door het ontbreken van nadere informatie omtrent vereiste (bouw)vergunningen bij het gemiddelde publiek dat van die algemene impressie van het bouwplan kennisneemt, de indruk wordt gewekt dat alle vereiste vergunningen ten behoeve van de uitvoering van het plan voor het Damplein onherroepelijk en definitief zijn verleend. Daarom gaat de klacht van de Stichting, die in de kern erop neerkomt dat het algemene publiek door kennisneming van de projectborden op het verkeerde been wordt gezet omtrent de mogelijkheid of het nut van juridische procedures ter bestrijding van de in het kader van het project verleende of te verlenen vergunningen, niet op. Het incidenteel beroep slaagt dus niet. In het principaal appel van het Bouwfonds c.s. en het incidenteel appel van de Stichting 5. De grieven in het principaal appel van het Bouwfonds c.s. (hiervoor weergeven onder 7) lenen 6. Wat betreft het misleidende karakter van de gewraakte advertentie acht het College de grieven gegrond. Voor de motivering van dit oordeel verwijst het College naar de overwegingen in onderdeel 3. 7. Wat betreft de website www.damplein.nl stelt het College voorop dat bij de klacht één pagina van die website is overgelegd en dat deze pagina aan de beslissingen van de Commissie in de dossiers 07.0143, 07.0144, 07.0146 en 07.0147 is gehecht. In deze beslissingen heeft de Commissie tot uitgangspunt genomen dat haar beoordeling zich beperkt tot de uitingen die aan de beslissing zijn gehecht. Voor zover de Commissie “de website” in strijd met artikel 7 NRC heeft bevonden, heeft zij kennelijk uitsluitend het oog op die pagina en moet haar beslissing ook in die zin worden verstaan. |
De beslissingHet College: |