Het College van Beroep [7 december 2021]

De bestreden uiting, de klacht en de beslissingen in bezwaar respectievelijk beroep

De klacht is gericht tegen de door de Commissie beschreven gedeelten van de website van NHA, waarbij in beroep met name de volgende mededelingen centraal staan:

• “Met de Bouwtechnische keuring van Vereniging Eigen Huis heb je meer inzicht in de staat van een woning. Voorkom verrassingen en weet wat je koopt. (…)
  Keuring uitgevoerd door onafhankelijke experts”.
• *De keuringen worden bemiddeld door Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. (hierna ook aangeduid als EHBA), 100% dochter van Vereniging Eigen Huis en uitgevoerd door de bij haar aangesloten zelfstandige bouwkundigen.”
• “Een Bouwtechnische keuring is een onafhankelijke, visuele keuring van een bestaande woning. (…) Ook de Bouwtechnische keuring is speciaal voor onze leden ontwikkeld. Nog geen lid? Geen probleem, lid worden kan tijdens het boeken van de keuring. Het lidmaatschap kost EUR 29,50 per jaar. Je kunt dan direct profiteren van alle voordelen.”
• “Wanneer je een keuring boekt, leidt Vereniging Eigen Huis jouw boeking door naar Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. (100% dochter van Vereniging Eigen Huis). Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. brengt een keuringsopdracht tot stand tussen jou en een van de bij haar aangesloten zelfstandig bouwkundigen. Je verstrekt de zelfstandig bouwkundige dus de opdracht om de keuring voor jou uit te voeren.”

De klacht luidt dat bovengenoemde uitingen ten onrechte suggereren dat een bouwtechnische keuring alleen door leden van de VEH, dus alleen door consumenten, kan worden aangevraagd en de keuring wordt uitgevoerd door een willekeurig toegewezen, onafhankelijke bouwkundige. Dit wordt als volgt toegelicht. Toen kort na de koop van een pand door appellant ernstige gebreken aan het pand werden geconstateerd, is uit onderzoek door hem gebleken dat geen sprake is van de door de VEH in de uitingen gesuggereerde onafhankelijke keuringen. Appellant baseert zich daarbij op het gegeven dat in de periode 2014 tot 2020 in Leiden ongeveer 95% van de via een bepaalde makelaar verkochte woningen blijkt te zijn gekeurd door steeds dezelfde VEH-bouwkundige. De makelaar plande zelf de bouwtechnische keuringen in en betaalde vaak zelf de keuringen – die door de VEH aan hem werden gefactureerd – via de door de VEH in de markt gezette regeling met waardecheques. In de praktijk werkt de VEH dus samen met makelaars die bij haar een vaste bouwtechnisch keurder kunnen bestellen waarvoor zij rechtstreeks aan de VEH betalen. Deze werkwijze, die krachtens de statuten en algemene voorwaarden van de VEH niet is toegestaan, dient het belang van de VEH, die aldus via de makelaars nieuwe leden aantrekt, en tevens het belang van de betreffende makelaar, die baat heeft bij een gunstig keuringsrapport van een vaste keurder. Daarmee worden echter niet de belangen van de leden van de consumentenorganisatie VEH gediend. Door de langdurige nauwe samenwerking tussen de VEH en makelaars is immers geen sprake van onafhankelijke bouwtechnische keuringen door onafhankelijke bouwkundigen. Nu in de uitingen de mogelijkheid van samenwerking van de VEH met professionele partijen voor consumenten verborgen wordt gehouden, zijn de uitingen in strijd met de waarheid en de wet, oneerlijk en misleidend. Appellant verwijst ter onderbouwing van zijn klacht naar het door hem overgelegde advies van prof. mr. J.M. van Dunné van 27 oktober 2020, dat in zijn opdracht is uitgebracht.

De voorzitter heeft de klacht afgewezen. De werkwijze die wordt gevolgd in geval van waardecheques van de VEH die door een professionele partij aan een consument cadeau kunnen worden gedaan, hoeft naar het oordeel van de voorzitter niet in de weg te staan aan een onafhankelijke, in het belang van de consument uitgevoerde bouwkundige keuring. De in dat geval geldende werkafspraken nemen niet weg dat de opdracht voor een bouwkundige keuring door een consument/lid van de VEH wordt gegeven en dat het vervolgens de VEH/EHBA is die de opdracht tot het uitvoeren van de keuring doorgeleidt naar een zelfstandige bouwkundige. De voorzitter acht het niet aannemelijk dat professionele partijen een dusdanige invloed op het proces van bouwkundige keuringen uitoefenen dat de VEH op haar website niet mag spreken van onafhankelijke keuringen. Niet is gebleken dat de keuringen werden beïnvloed doordat steeds dezelfde bouwkundige de keuringen heeft uitgevoerd bij huizen die door de door appellant genoemde makelaar werden aangeboden.

De Commissie heeft in het door appellant ingediende bezwaar voormelde beslissing van de voorzitter op de volgende gronden bevestigd. Dat in de regio Leiden veelal eenzelfde VEH-bouwkundige de keuringen heeft uitgevoerd bij de door een bepaalde makelaar begeleide verkoop van woningen, kan weliswaar opmerkelijk worden genoemd, maar dit leidt niet tot het oordeel dat om die reden met de keuringen een ander belang is gediend dan het op neutrale wijze vaststellen van de bouwkundige staat van een woning. Van het samenwerken van de VEH met een makelaar en het (daardoor) faciliteren door de VEH van een systeem van keuringen waarbij een makelaar en bouwkundige keurder onder één hoedje spelen, is niet gebleken. De Commissie acht voldoende aannemelijk geworden dat, ook in het geval van gebruik van (voorheen) door de VEH uitgegeven waardecheques, de opdracht voor een bouwkundige keuring wordt gegeven door de consument en dat de opdracht tot het uitvoeren van de keuring aan de aan de VEH verbonden gecertificeerde bouwkundige wordt gegeven door de VEH/EHBA. Dit wordt niet anders in het geval een makelaar bepaalde werkzaamheden namens de opdrachtgever/consument uitvoert, zoals kennelijk is gebeurd bij de drie consumenten van wie appellant bij bezwaar verklaringen heeft overgelegd. In deze verklaringen wordt niet gesteld of gesuggereerd dat de keuringen niet goed zijn uitgevoerd in die zin dat daarbij niet slechts het belang van de consumenten/opdrachtgevers is gediend. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat niet is gebleken van een samenwerking en affiliatie van VEH met professionele partijen waarover de VEH in haar uitingen transparant moet zijn om misleiding te voorkomen. De Commissie ziet daarom geen aanleiding om de VEH aan te bevelen haar bouwkundige keuringen niet meer als ‘onafhankelijk’ aan te prijzen.

De grieven

De Commissie stelt in haar beslissing ten onrechte dat de klacht is toegespitst op de beweerdelijke onafhankelijkheid van de VEH-bouwkundigen en hun keuringen. De kern van de klacht is dat de VEH in haar reclame-uitingen ter promotie van door haar aangeboden bouwkundige keuringen, essentiële informatie achterhoudt die de gemiddelde consument nodig heeft om een geïnformeerd besluit over een transactie te nemen. Dit verzwijgen kwalificeert als een misleidende omissie. De drie essentiële elementen die de VEH in haar reclame-uitingen verborgen houdt zijn:

1. De VEH werkt samen met makelaars die een vaste VEH-bouwkundige toegewezen krijgen die zij voor hun bedrijf mogen gebruiken.
2. Er vindt, anders dan de verwachtingen die de VEH reclame-uitingen bij de gemiddelde consument wekken, in de samenwerking met professionele partijen geen bemiddeling plaats door EHBA bij het uitvoeren van een bouwtechnische keuring.
3. Makelaars maken in hun makelaarsbedrijf met medeweten van de VEH gebruik van door vaste VEH-bouwkundigen opgestelde keuringsrapporten, die als promotiemateriaal ter bevordering van de verkoop van woningen aan consumenten worden gebruikt.

Verder stelt de Commissie ten onrechte dat niet is gebleken van een samenwerking tussen de VEH en professionele partijen (makelaars). Dit is niet in overeenstemming met wat de VEH in haar brief van 28 januari 2019 heeft gesteld, namelijk dat de VEH met makelaars een “iets ander proces” is overeengekomen waarbij makelaars zelf een eigen bouwkundige kregen toegewezen en zelfstandig zonder bemiddeling bij de VEH keuringen konden inplannen. Inhoudelijk heeft de VEH overigens ook niet weersproken dat er sprake is van samenwerking tussen de VEH en makelaars op het gebied van bouwkundige keuringen. Een consumentenorganisatie als de VEH dient in haar reclame-uitingen daar transparant over te zijn ten opzichte van de consument. Wat betreft de onafhankelijkheid van de bouwkundigen van de VEH die als vaste keurder werken met steeds dezelfde makelaar, heeft de Commissie in haar beslissing miskend dat de bewijslast voor de vermeende onafhankelijkheid op grond van vaste jurisprudentie en door artikel 6:193j BW bij de VEH ligt. De VEH heeft niets gesteld noch bewezen waaruit zou blijken dat een bouwkundige die tientallen keuringen per jaar voor dezelfde makelaar uitvoert door de gemiddelde consument nog als onafhankelijk beschouwd zou worden indien hij hiervan op de hoogte zou zijn.

Het antwoord in appel

Dit strekt tot bevestiging van de beslissing van de Commissie. Hierna zal, voor zoveel nodig, op de stellingen van de VEH worden ingegaan

De mondelinge behandeling

Het College beschouwt de pleitnota van appellant die ter zitting is voorgedragen als hier ingelast. Daarin heeft appellant zijn stellingen nogmaals toegelicht. Verder is onder meer namens appellant meegedeeld dat de stelling dat EHBA in de door hem beschreven situatie niet bemiddelt bij de bouwtechnische keuring, is gebaseerd op een logische redenering. Daarbij gaat appellant ervan uit dat een makelaar direct opdracht tot een VEH-keuring kan geven. Appellant stelt dat hij hiervoor verder geen bewijs hoeft te leveren.
Namens de VEH zijn de stellingen van appellant ter zitting weersproken. In aanvulling op de eerdere stellingen is daarbij namens de VEH onder meer meegedeeld dat de door appellant bedoelde bouwkundige steeds is ingeschakeld omdat hij de enige is die in Leiden is gevestigd. In totaal zijn er ongeveer 100 bouwkundigen bij de VEH aangesloten. Deze handelen uitsluitend in opdracht en in het belang van de consument.

Het oordeel van het College

1. De bestreden reclame-uitingen prijzen de keuring door een VEH-bouwkundige aan in verband met de aan- of verkoop van een woning. Doelgroep van de reclame-uitingen is de kopende of verkopende consument. Deze consument kan de keuring laten uitvoeren als hij lid is of wordt van de VEH. Over de keuring zelf wordt, voor zover hier van belang, gezegd dat deze wordt uitgevoerd door “onafhankelijke experts”, te weten de bij de VEH “aangesloten zelfstandige bouwkundigen” die “persoonlijk gecertificeerd” zijn, waarbij de “keuringen worden bemiddeld door Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V., 100% dochter van Vereniging Eigen Huis”. Verder wordt gezegd dat de bouwtechnische keuring speciaal voor de leden van de VEH is ontwikkeld. Kern van de klacht en het beroep is dat de uitingen ten onrechte niet vermelden dat de VEH – volgens appellant – ook samenwerkt met makelaars die een vaste VEH-bouwkundige toegewezen krijgen van wie zij de keuringsrapporten met medeweten van de VEH bedrijfsmatig gebruiken ten behoeve van de verkoop van woningen aan consumenten, zonder dat EHBA dan bemiddelt bij het uitvoeren van de bouwtechnische keuring. Het College is van oordeel dat niet valt in te zien hoe deze stellingen, indien zij juist zijn, tot misleiding van de doelgroep van de uitingen kunnen leiden. Het gaat daarin specifiek om de situatie dat een consument ten behoeve van de aan- of verkoop van een woning zélf een bouwtechnische keuring wil laten uitvoeren indien een dergelijke keuring ontbreekt. Dat, zoals appellant stelt, ook professionele partijen een dergelijke keuring kunnen verzoeken dan wel anderszins een vergaande betrokkenheid daarbij kunnen hebben, zal de gemiddelde consument niet beïnvloeden bij zijn besluit tot het boeken van de door hem gewenste bouwtechnische keuring. De hiervoor bedoelde stellingen van appellant, die onmiskenbaar samenhangen met een juridisch geschil tussen partijen over de vraag of de VEH aansprakelijk is voor eventuele fouten in een rapport van een VEH-bouwkundige, kunnen op zichzelf genomen niet tot het oordeel leiden dat de reclame-uitingen misleidend zijn voor de gemiddelde consument die overweegt een bouwtechnische keuring bij de VEH te boeken in de (in de uitingen bedoelde) situatie dat een dergelijke keuring nog ontbreekt.

2. Indien en voor zover appellant stelt dat de aspirant-koper van een woning die wordt geconfronteerd met een bouwkundig rapport van een VEH-bouwkundige specifiek door de bestreden uitingen zal worden beïnvloed in zijn transactiebesluit, waarmee dan blijkbaar de aankoop van een woning is bedoeld, acht het College dit onwaarschijnlijk. Het ligt niet voor de hand dat een aspirant-koper naar aanleiding van de confrontatie met een bouwkundig rapport van een VEH-bouwkundige de bewuste reclame-uitingen van de VEH zal opzoeken en bekijken, die blijkens het voorgaande duidelijk niet voor zijn situatie zijn bedoeld, laat staan dat hij op grond daarvan tot de aankoop van een woning zal besluiten. De door appellant aangevoerde stellingen houden in zoverre eveneens onvoldoende verband met de aanprijzing van diensten van de VEH in de bestreden reclame-uitingen. Ook indien hierover anders zou worden geoordeeld, kan de klacht op grond van het volgende niet slagen.

3. Voor de gang van zaken met betrekking tot de door een VEH-bouwkundige uitgevoerde bouwtechnische keuring verwijst het College naar de beslissing van de Centrale Raad van Toezicht (CRvT) van de Nederlandse coöperatieve vereniging van makelaars o.g. en taxateurs in onroerende goederen NVM u.a. van 22 december 2020 met het kenmerk 20-91 CRvT CR20/2701, alsmede naar de in die beslissing geciteerde gedeelten van een tussen partijen gewezen rechtbankvonnis. Het College vat de relevante passages van de oordelen van de rechter en het CRvT aldus samen, dat de VEH werkafspraken heeft gemaakt met een bepaalde makelaar over de aanvraag en planning van de ten behoeve van de klanten van die makelaar uit te voeren bouwkundige keuringen, maar dat dit niet wegneemt dat de consument ook in die situatie de opdrachtgever tot de keuring is en blijft. Het College volgt de oordelen van de rechtbank en het CRvT. Uitgangspunt is daarom dat de VEH-keuringen door een bouwkundige steeds plaatsvinden overeenkomstig hetgeen in de bestreden reclame-uitingen staat, dat wil zeggen worden uitgevoerd door bij de VEH aangesloten zelfstandig bouwkundigen, nadat de EHBA een keuringsopdracht tot stand heeft gebracht tussen een VEH-lid als opdrachtgever en de bouwkundige. Indien de makelaar van de verkoper over een VEH-keuringsrapport kan beschikken, betreft het dus steeds een rapport naar aanleiding van een opdracht van de verkoper die een consument is.

4. Hetgeen appellant in deze procedure stelt, doet aan het voorgaande niet af. Desgevraagd is ter zitting namens appellant toegelicht dat zijn stelling dat EHBA in de door hem beschreven situatie (de aankoop van een woning in Leiden) niet voor de verkoper heeft bemiddeld bij de bouwtechnische keuring, is gebaseerd op een logische redenering. Die berust blijkbaar op de veronderstelling dat de makelaar moet hebben samengewerkt met de betrokken VEH-bouwkundige, nu in de periode 2014 tot 2020 in Leiden ongeveer 95% van de via een bepaalde makelaar verkochte woningen blijkt te zijn gekeurd door steeds dezelfde bouwkundige van de VEH. Daarbij zou de makelaar als de opdrachtgever van die bouwkundige hebben gefungeerd, hetgeen de VEH zou hebben gefaciliteerd als een algemene praktijk. Deze stellingen zijn telkens gebaseerd op (voortbouwende) aannames waarvoor het College onvoldoende aanwijzingen ziet. De VEH heeft toegelicht hoe het valt te verklaren dat bij de betrokken makelaar steeds dezelfde VEH-bouwkundige werd ingeschakeld. Dit hield verband met het gegeven dat in de betrokken stad geen andere VEH-bouwkundigen beschikbaar zijn en bedoelde bouwkundige veel kennis over de lokale situatie heeft. Het College acht deze verklaring plausibel, mede gelet op het beperkte aantal (landelijk ongeveer 100) beschikbare VEH-bouwkundigen. Dat, zoals appellant stelt, de VEH ook gebruik had kunnen maken van bouwkundigen uit andere plaatsen, is onvoldoende om reeds op grond daarvan te oordelen dat er andere dan praktische motieven ten grondslag lagen aan de toewijzing van steeds dezelfde VEH-bouwkundige bij een bepaalde makelaar, en dat daardoor VEH-bouwkundigen niet langer als onafhankelijk kunnen worden beschouwd. Met ‘onafhankelijk’ is duidelijk bedoeld dat de bouwkundige de keuring zo objectief mogelijk zal doen. Het College ziet geen aanleiding om aan te nemen dat de VEH-bouwkundigen anders handelen, mede gelet op de hiervoor bedoelde oordelen van de rechter en het CRvT.

5. Dat de makelaar in de door appellant bedoelde situaties kon beschikken over een bouwtechnisch VEH-rapport ten behoeve van de verkoop van woningen, is niet het gevolg van een wijziging van zijn positie ten opzichte van de bouwkundige. Op basis van de beschikbare gegevens dient te worden geoordeeld dat de makelaar uitsluitend heeft gehandeld in opdracht van de verkopende consument ten behoeve van de verkoop van diens woning, waarbij de werkafspraken tussen de makelaar en de VEH alleen zijn bedoeld om de keuringen efficiënter te laten uitvoeren. Dit oordeel wordt niet anders door de volgens appellant zeer actieve rol van de makelaar en doordat de VEH aan makelaars voorheen de mogelijkheid bood van waardecheques. Deze cheques dienden ertoe de consument te verleiden een opdracht tot een bouwkundige keuring te boeken bij de VEH, waarmee men tevens lid werd van de VEH. Ook in die situatie is de consument de opdrachtgever tot de bouwkundige keuring, ook al werd deze gepromoot en (deels) gefinancierd door de makelaar. Verder dient op basis van de beschikbare gegevens ervan te worden uitgegaan dat de keuring steeds na bemiddeling van het EHBA wordt uitgevoerd door een zelfstandige, onafhankelijke VEH-bouwkundige overeenkomstig hetgeen in de reclame-uitingen staat. Deze uitingen zijn derhalve juist en niet misleidend. De VEH heeft blijkens het voorgaande, met inachtneming van artikel 6:193j BW, de eerlijkheid van de reclame voldoende aannemelijk gemaakt, zoals ook de Commissie heeft geoordeeld. Het College beslist daarom als volgt.

De beslissing van het College van Beroep

Het College bevestigt de bestreden beslissing waarbij de klacht is afgewezen.

[Hieronder volgt de beslissing waartegen beroep is ingesteld]

De Reclame Code Commissie [14 september 2021] 

De bestreden uitingen

In de klacht is gewezen op de volgende (tekstgedeeltes in) uitingen op de website van Vereniging Eigen Huis (hierna: VEH) die betrekking hebben op de door VEH aangeboden bouwtechnische keuring voor aankoop of verkoop van een huis (www.eigenhuis.nl/bouwtechnische-keuring):
https://www.eigenhuis.nl/bouwtechnische-keuring/waarom-een-bouwtechnische-keuring#/ :
“Waarom een bouwtechnische keuring laten doen?
Een Bouwtechnische keuring van een huis wordt gedaan voor de aankoop of verkoop van een huis
(…)”
https://www.eigenhuis.nl/bouwtechnische-keuring#/ :
“Bouwtechnische keuring (…)
Met de Bouwtechnische keuring van Vereniging Eigen Huis heb je meer inzicht in de staat van een woning. Voorkom verrassingen en weet wat je koopt. (…)
Meer dan 40 jaar ervaring
96% is tevreden over de keuring
Keuring uitgevoerd door onafhankelijke experts Bouwkundige* met persoonscertificering NEN17024
*De keuringen worden bemiddeld door Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V., 100% dochter van Vereniging Eigen Huis en uitgevoerd door de bij haar aangesloten zelfstandige bouwkundigen.” en:
“Wat is een Bouwtechnische keuring?
Een Bouwtechnische keuring is een onafhankelijke, visuele keuring van een bestaande woning. (…)”
“Nog geen lid? Geen probleem.
Ook de Bouwtechnische keuring is speciaal voor onze leden ontwikkeld. Nog geen lid? Geen probleem, lid worden kan tijdens het boeken van de keuring. Het lidmaatschap kost EUR 29,50 per jaar. Je kunt dan direct profiteren van alle voordelen.”
https://www.eigenhuis.nl/bouwtechnische-keuring/werkwijze#/ :
Wanneer je een keuring boekt, leidt Vereniging Eigen Huis jouw boeking door naar Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. (100% dochter van Vereniging Eigen Huis). Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. brengt een keuringsopdracht tot stand tussen jou en een van de bij haar aangesloten zelfstandig bouwkundigen. Je verstrekt de zelfstandig bouwkundige dus de opdracht om de keuring voor jou uit te voeren. De zelfstandig bouwkundigen zijn persoonlijk gecertificeerd. Zij staan garant voor het leveren van kwaliteit.
Op de keuring en bemiddeling van de keuring zijn algemene voorwaarden van toepassing:
Algemene voorwaarden bouwtechnische dienstverlening (keuring)
Algemene voorwaarden bemiddeling bouwtechnische dienstverlening (bemiddeling keuring).”

De klacht

Klager voert aan, kort samengevat en zakelijk weergegeven, dat bovengenoemde uitingen de indruk wekken dat de bouwtechnische keuring, die wordt aanbevolen aan potentiële kopers en verkopers van een huis, alleen door leden van VEH, dus alleen door consumenten, kan worden aangevraagd, waarna de keuring wordt uitgevoerd door een willekeurig toegewezen, onafhankelijke bouwkundige. Hierop heeft klager ook vertrouwd toen hij in 2018 een pand in Leiden wilde kopen en hem door de (makelaar van) verkoper een bouwtechnische keuring van VEH ter beschikking werd gesteld. De in de uitingen beschreven situatie komt volgens klager echter niet overeen met de werkelijkheid. Toen kort na de koop van het pand ernstige gebreken werden geconstateerd, heeft klager een onderzoek ingesteld, waaruit volgens hem is gebleken dat geen sprake is van de door VEH gesuggereerde onafhankelijke keuringen. In de periode 2014 tot 2020 blijkt in Leiden ongeveer 95% van de via een bepaalde makelaar verkochte woningen te zijn gekeurd door steeds dezelfde bouwkundige van VEH. Deze makelaar (en niet de koper/verkoper) plande veelal zelf de bouwtechnische keuringen in en betaalde vaak zelf de keuringen – die door VEH aan hem werden gefactureerd – via de door VEH in de markt gezette regeling met waardecheques. In de praktijk werkt VEH dus samen met makelaars die bij haar een vaste bouwtechnisch keurder kunnen bestellen en voor de keuring rechtstreeks aan VEH betalen. Deze werkwijze, die krachtens de statuten en algemene voorwaarden van VEH niet is toegestaan, dient enerzijds het belang van VEH, die aldus via de makelaars nieuwe leden aantrekt, en anderzijds het belang van de betreffende makelaar, die baat heeft bij een gunstig keuringsrapport van een vaste keurder. Daarentegen worden hiermee de belangen van de leden van de consumentenorganisatie VEH niet gediend. Door de langdurige nauwe samenwerking tussen VEH en makelaars is immers geen sprake van onafhankelijke bouwtechnische keuringen door onafhankelijke bouwkundigen, aldus klager. Nu in de uitingen deze mogelijkheid van samenwerking van VEH met professionele partijen voor consumenten verborgen wordt gehouden, zijn de uitingen in strijd met de waarheid en de wet, oneerlijk en misleidend.  Klager verwijst ter onderbouwing van zijn klacht naar (paragraaf 2 van) het overgelegde advies van prof. mr. J.M. van Dunné van 27 oktober 2020, dat in opdracht van klager is uitgebracht in de door klager tegen (onder andere) VEH aangespannen gerechtelijke procedure.

Het verweer

Met betrekking tot de bouwkundige keuringen en daaromtrent gemaakte afspraken voert VEH het volgende aan, verkort en zakelijk weergegeven.

VEH is een consumentenorganisatie die zich inzet voor haar ruim 800.000 leden, daar waar het gaat om de belangen van eigenwoningbezitters. Door VEH worden, door middel van haar website, verschillende diensten aangeboden. Zo kan een consument via VEH een bouwkundige keuring laten uitvoeren, die tot stand komt door bemiddeling van EHBA, een 100% dochter van VEH. De bouwkundige keuringen worden uitgevoerd door (onafhankelijke) zelfstandige bouwkundigen die bij EHBA zijn aangesloten. Deze bouwkundigen moeten aan een aantal kwaliteits- en opleidingseisen voldoen en zijn persoonsgecertificeerd op basis van een extern getoetst kwaliteitssysteem (NEN 17024). Uitgangspunt van de bemiddeling door EHBA is dat de aanvraag voor de bouwkundige keuring door een particulier via een formulier op de website of telefonisch wordt gedaan. Aan de hand van de verstrekte informatie over de te keuren woning en de gewenste datum, wordt door EHBA een bouwkundige gezocht die beschikbaar is om de keuring uit te voeren. Alleen natuurlijke personen en VVE’s die lid zijn of worden van VEH kunnen door bemiddeling van EHBA een keuring laten uitvoeren. Professionele partijen, zoals bouwbedrijven, projectontwikkelaars, woningbouwvereni-gingen en makelaars, kunnen dat niet. Wel bood VEH tot voor kort, mede om te voorkomen dat professionele partijen via ondoorzichtige (betalings)constructies toch keuringen via VEH zouden aanvragen, deze partijen de mogelijkheid om zogeheten waardecheques (kortingsbonnen) bij haar te bestellen ter waarde van een jaarlidmaatschap en/of (een deel van) de kosten van een keuring. Makelaars maakten van die waardecheques bijvoorbeeld gebruik om (een deel van) de kosten van een bouwtechnische keuring cadeau te doen aan klanten van wie zij een opdracht hadden gekregen tot aan- of verkoop van een woning. De consument die een waardecheque ontving, kon zelf beslissen om al dan niet gebruik te maken van de waardecheque en kon die cheque alleen verzilveren in zijn hoedanigheid van lid van VEH. Pas op het moment dat de cheque door de consument ten behoeve van een keuring daadwerkelijk werd verzilverd, ontving de aanbieder van de waardecheque een factuur van VEH. Voor zover een waardecheque slechts een deel van de keuringskosten dekte, werden de overige kosten rechtstreeks bij de consument (als aanvrager van de keuring) in rekening gebracht. Uit praktische overwegingen en op instigatie van VEH zijn met de professionele partij (administratieve) afspraken gemaakt voor de aanvraag van een bouwkundige keuring in het geval van een waardecheque. De aanvraag verliep dan niet via het formulier op de website, maar de gegevens van de consument die de keuring wilde laten verrichten werden door het kantoor van (bijvoorbeeld) de makelaar doorgegeven aan EHBA. De overeenkomst van opdracht werd wel met de consument gesloten. Vervolgens werd door één van de aangesloten bouwkundigen in de regio, die volgens de afspraak door VEH was aangewezen om in beginsel de keuringen te verrichten, zelf contact opgenomen met de opdrachtgever om de datum van de keuring vast te leggen en af te spreken wie daarbij aanwezig zouden zijn. Als uit het planningssysteem bleek dat die bepaalde bouwkundige niet beschikbaar was, dan werd een andere aangesloten zelfstandige bouwkundige die in de regio werkzaam was voor EHBA gevraagd om contact op te nemen. Er was dus geen sprake van exclusiviteit, aldus VEH. Voor zover bekend aan VEH vindt over de keuringsafspraak geen contact plaats tussen de bouwkundige en de professionele partij en evenmin is de professionele partij betrokken bij de totstandkoming van het keuringsrapport.

Ingaand op de klacht voert VEH in de eerste plaats aan dat klager niet-ontvankelijk dient te worden verklaard, nu hij een oordeel wil over de vraag of VEH tegenover hem misleidend is geweest, maar klager niet de (aspirant) opdrachtgever van een bouwkundige keuring is. Klager heeft ook niet gesteld of onderbouwd dat de op de website verstrekte informatie over de bouwkundige keuring reclame betreft in de zin van artikel 2 van de Nederlandse Reclame Code (Commissie: kennelijk wordt artikel 1 NRC bedoeld), waarvoor uitlokking of beïnvloeding door VEH nodig zou zijn.

Inhoudelijk voert VEH tegen de klacht aan dat geen sprake is van oneerlijke en/of misleidende reclame. Uitgangspunt is dat de overeenkomst van bouwkundige keuring tot stand komt tussen de consument, die lid is van VEH, en de zelfstandige bouwkundige, die voldoet aan de eisen van EHBA. Hiermee is de objectiviteit en/of onafhankelijkheid van de bouwkundige keuring gegeven. De bouwkundigen worden niet willekeurig toegewezen, zoals klager suggereert, maar via het planningssysteem van EHBA op basis van regionale en lokale beschikbaarheid.

In het geval dat gebruik werd gemaakt van waardecheques, was het niet de professionele partij die een keuring en/of een ‘vaste VEH keurder’ bestelde en zodoende een grote mate van zeggenschap had, zoals klager suggereert. De consument bleef de opdrachtgever en indien ten aanzien van bepaalde professionele partijen een vaste bouwkundige was aangewezen, dan ging het initiatief daarvoor altijd uit van VEH. Er is dus geen sprake van de door klager gestelde onoorbare samenwerking met professionele partijen. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst VEH naar de (overgelegde) uitspraak van de Centrale Raad van Toezicht NVM van 22 december 2020.

Verder stelt VEH dat klager niet heeft onderbouwd waarom er volgens hem geen sprake is van een onafhankelijke bouwkundige keuring, maar slechts van het dienen van belangen van anderen dan de consument.

Samenvatting van de beslissing van de voorzitter

De voorzitter heeft geoordeeld dat de bestreden uitingen moeten worden aangemerkt als reclame en dat klager in zijn klacht kan worden ontvangen. De klacht dat de uitingen vanwege een (verborgen) samenwerking tussen VEH en professionele partijen misleidend zouden zijn, is door de voorzitter ongegrond geacht. De werkwijze die wordt gevolgd in geval van waardecheques van VEH die door een professionele partij aan een consument cadeau kunnen worden gedaan, hoeft niet in de weg te staan aan een onafhankelijke, in het belang van de consument uitgevoerde bouwkundige keuring. De in dat geval geldende werkafspraken doen niet af aan het feit dat de opdracht voor een bouwkundige keuring niet door een professionele partij, maar door een consument/lid van VEH wordt gegeven en dat het vervolgens niet de professionele partij maar VEH/EHBA is die de opdracht tot het uitvoeren van de keuring geeft aan een van de aangesloten zelfstandige bouwkundigen. Voor de voorzitter is niet aannemelijk geworden dat professionele partijen door deze werkwijze een dusdanige invloed op het proces van bouwkundige keuringen uitoefenen dat VEH op haar website niet mag spreken van onafhankelijke keuringen. Indien juist is dat steeds dezelfde bouwkundige keuringen werden uitgevoerd bij huizen die door de door klager genoemde makelaar werden aangeboden, leidt dat niet zondermeer tot de conclusie dat de bouwkundige niet onafhankelijk was. Niet is gebleken dat de keuringen daardoor werden beïnvloed.

Het bezwaar van klager tegen de beslissing van de voorzitter

Het bezwaar wordt als volgt samengevat..

De reclame-uitingen van VEH doen het voorkomen alsof door EHBA per afzonderlijke keuring een actieve bemiddelende rol wordt gespeeld tussen consument en VEH-bouwkundige. In werkelijkheid vindt er geen bemiddeling plaats als een professionele partij zijn vaste bouwkundige inschakelt. Ter illustratie hoe een makelaar zonder tussenkomst en bemiddeling van VEH en EHBA en zonder betrokkenheid van de consument/klant zelf keuringen kan inplannen met een vaste VEH-bouw-kundige, legt klager drie verklaringen over van consumenten/klanten van de in zijn klacht genoemde makelaar. Klager stelt dat de reclame-uitingen essentiële informatie verborgen houden die de gemiddelde consument nodig heeft om een geïnformeerd besluit over een transactie te nemen. Dit verzwijgen kwalificeert volgens klager als een misleidende omissie die onder de werking valt van de artikelen 2, 7 en 8.3 sub c NRC. De essentiële elementen die VEH verborgen houdt, zijn: (i) dat VEH samenwerkt met makelaars, die een vaste VEH-bouwkundige toegewezen kunnen krijgen die zij in hun makelaarsbedrijf mogen gebruiken, (ii) dat in deze samenwerking geen bemiddeling door EHBA plaatsvindt bij het uitvoeren van de keuring en (iii) dat makelaars in hun bedrijf met medeweten van VEH gebruik maken van door vaste VEH-bouwkundigen opgestelde keuringsrapporten, die als promotiemateriaal ter bevordering van de verkoop van woningen aan consumenten worden gebruikt. Ook is sprake van strijd met artikel 8.2 sub f NRC, aldus klager. In haar verweer heeft VEH erkend dat zij, vanwege de grote frequentie waarmee makelaars keuringen aanvroegen, heeft besloten om vaste VEH-bouwkundigen toe te wijzen aan professionele makelaars in de huizenmarkt voor consumenten. Hiermee staat volgens klager vast dat tussen VEH en individuele makelaars(kantoren) een affiliatie en een connectie bestaat. Nu deze affiliatie in de uitingen niet bekend wordt gemaakt en de uitingen het doen voorkomen alsof alleen consumenten de VEH-keuringen kunnen bestellen, zijn de reclame-uitingen niet in overeenstemming met artikel 8.2 sub f NRC.

Essentieel onderdeel van de klacht is dat in 95% van de verkooptransacties waarbij de door klager genoemde makelaar bedrijfsmatig betrokken was, één en dezelfde bouwkundige de keuringen uitvoerde. Voor klager is die bouwkundige niet meer onafhankelijk, en voor de gemiddelde consument is er de schijn van partijdigheid en afhankelijkheid. De keuring kan best onafhankelijk zijn, aldus klager, maar de consument die weet dat de VEH-bouwkundige die het keuringsrapport voor de verkopende partij heeft opgesteld een samenwerking heeft met de verkoopmakelaar, zal wegens de daardoor gewekte gerechtvaardigde twijfel over de onafhankelijkheid van de VEH-bouwkundige eerder bij de aankoop van een huis een eigen keuring laten uitvoeren. Nu VEH in haar uitingen geen open kaart heeft gespeeld over de samenwerking tussen een verkoopmakelaar en zijn vaste VEH-bouwkundige, heeft zij de gemiddelde consument de mogelijkheid ontnomen om een geïnformeerd besluit over het al dan niet aangaan van een transactie te nemen. Anders dan uit de voorzittersbeslissing volgt, is het niet aan klager om te bewijzen dat de keuringen niet onafhankelijk worden uitgevoerd. Onder verwijzing naar – het analoog toe te passen – artikel 6:193j BW, waarin de bewijslast voor handelspraktijken als de onderhavige bij de handelaar (i.c. VEH) is gelegd, dient VEH te bewijzen dat processen en waarborgen voor onafhankelijkheid in de keuringspraktijk met makelaars en hun vaste VEH-bouwkundigen zijn ingebouwd. Gelet op het aantal bouwkundigen dat voor VEH werkzaam is, moet het voor VEH gemakkelijk te realiseren zijn om per keuringsopdracht steeds werkelijk te bemiddelen, om zodoende ervoor te waken dat makelaars steeds dezelfde bouwkundige kunnen inschakelen. De praktische overwegingen waarop VEH zich in dit verband beroept, zijn niet steekhoudend. Ten slotte voert klager aan dat de samenwerking van VEH met makelaars niet conform haar doelomschrijving is en statutair niet is toegestaan, zoals uiteengezet in het advies van prof. Van Dunné. De reclame-uitingen verhullen dat VEH in strijd met haar statuten en algemene voorwaarden diensten aanbiedt aan professionele partijen. Klager verzoekt de Commissie de uitingen ook te toetsen aan de wet, waaronder het EU-consumentenbeschermings-recht.

De reactie van VEH op het bezwaar

In aanvulling op het eerder gevoerde verweer dat, ook op het punt van de niet-ontvankelijkheid, onverkort wordt gehandhaafd, voert VEH het volgende aan, kort samengevat.

De centrale stelling van klager dat de makelaar gebruik zou kunnen maken van een vaste VEH-bouwkundige, zonder dat EHBA en de consument/klant hieraan te pas zouden komen, is ongefundeerd. EHBA bemiddelt (voor VEH) wel degelijk in het kader van de totstandkoming van de overeenkomst van opdracht tussen de consument/opdrachtgever en de bouwkundige. Zoals ook de Centrale Raad van Toezicht NVM in zijn eerdergenoemde uitspraak van 20 december 2020 heeft overwogen, is van een samenwerking c.q. affiliatie tussen de makelaar en de bouwkundige geen sprake geweest, laat staan dat hierdoor de onafhankelijkheid van de bouwkundige in het geding zou zijn gekomen, aldus VEH. Het is (EHBA voor) VEH die de in de betreffende regio (in beginsel) vast toegewezen bouwkundige opdraagt de keuring uit te voeren. Ook indien de consument er daarbij voor kiest om de makelaar de honneurs te laten waarnemen, verandert dat niets aan de (rechts-) positie van de consument die opdrachtgever is en blijft. VEH staat overigens buiten de opdracht-relatie van de makelaar met de verkoper en begrijpt dan ook niet dat klager stelt dat dit element door VEH in haar reclame-uiting verborgen wordt gehouden. Klager erkent dat de keuring door de bouwkundige onafhankelijk kan zijn, maar stelt ongemotiveerd dat de volgens hem bestaande samenwerking een schijn van afhankelijkheid zou kunnen oproepen. Het is aan klager om deze stelling te onderbouwen indien hij meent dat VEH hierdoor in strijd met de NRC heeft gehandeld. Het beroep van klager op artikel 6:193j BW, op grond waarvan hij meent dat VEH moet bewijzen dat de onafhankelijkheid van de keuringen niet in het geding is, kan niet slagen. Deze bepaling strekt ter bescherming van afnemers van de dienst. In dit geval is niet klager, maar de opdrachtgever van de bouwkundige keuring de afnemer van de dienst. De vraag die ter beoordeling aan de Commissie voorligt is of deze opdrachtgever door de informatie op de website van VEH zou kunnen zijn misleid. De vraag of een ander – in dit geval klager als koper die in het kader van de aankoop van een woning een afschrift van de bouwkundige keuring van de (makelaar van de) verkoper ontvangt – door die informatie misleid zou kunnen zijn, hoort thuis in een civiele procedure, die ook door klager aanhangig is gemaakt. Overigens volgt uit de door klager bij zijn bezwaar overgelegde verklaringen van opdrachtgevers/verkopers dat zij allen tevreden zijn over de bouwkundige keuring van VEH.

VEH verzoekt de Commissie de klacht af te wijzen.

Het oordeel van de Commissie

1.

De klacht stelt aan de orde of de uitingen op de website van VEH met betrekking tot de door VEH aangeboden bouwkundige keuringen misleidend en oneerlijk zijn en in strijd met de waarheid en de wet.

2.

De Commissie stelt voorop dat de enkele mededeling van VEH dat zij haar verweer “ook op het punt van niet-ontvankelijkheid” onverkort handhaaft, geen aanleiding geeft om op dit punt anders te oordelen dan de voorzitter heeft gedaan. Dit betekent in de eerste plaats dat de bestreden uitingen, waarin de door VEH aangeboden bouwkundige keuring op wervende wijze onder de aandacht wordt gebracht, moeten worden aangemerkt als reclame in de zin van artikel 1 NRC. Verder is in de onderhavige procedure niet van belang of klager zelf de positie van (potentiële) aanvrager van een bouwkundige keuring heeft en in die hoedanigheid door middel van een ‘gestimuleerde mededeling’ van VEH nadelig is beïnvloed of uitgelokt. Bij de beoordeling of sprake is van een misleidende reclame-uiting in de zin van de NRC wordt getoetst of de gemiddelde consument door de uiting op het verkeerde been kan worden gezet en daardoor ertoe kan worden gebracht een besluit over een transactie te nemen dat hij anders niet had genomen. Klager kan dus in zijn klacht worden ontvangen.

3.

De klacht is toegespitst op de beweerdelijke onafhankelijkheid van de VEH-bouwkundigen en hun keuringen, die in het geding zou zijn wanneer – zoals klager heeft geconstateerd – eenzelfde (verkoop)makelaar steeds van een en dezelfde VEH-bouwkundige gebruik kan maken voor het uitvoeren van de keuring en het opstellen van het keuringsrapport ten behoeve van de verkoop van een woning. Door in de uitingen niet transparant te zijn over deze mogelijke samenwerking van VEH met professionele partijen, zal een potentiële koper van een woning volgens de klacht vertrouwen op de onafhankelijkheid die door VEH wordt geschetst en zal hij eerder afzien van het aanvragen van een eigen keuring dan wanneer hij over deze samenwerking wel zou zijn geïnformeerd. Aldus, zo stelt de klacht, wordt de gemiddelde consument door de uitingen de mogelijkheid ontnomen om een geïnformeerd besluit over een transactie te nemen. De Commissie overweegt als volgt.

4.

Door VEH is niet weersproken dat in de regio Leiden veelal eenzelfde VEH-bouwkundige de keuringen heeft uitgevoerd bij de door een bepaalde makelaar begeleide verkoop van woningen. Dit kan weliswaar opmerkelijk worden genoemd, maar leidt niet tot het oordeel dat om die reden met de keuringen een ander belang is gediend dan het op neutrale wijze vaststellen van de bouwkundige staat van een woning. Van het samenwerken van VEH met een makelaar en het (daardoor) faciliteren door VEH van een systeem van keuringen waarbij een makelaar en bouwkundige keurder onder één hoedje spelen, zoals klager kennelijk bedoelt, is de Commissie niet gebleken. Zij acht voldoende aannemelijk geworden dat, ook in het geval van gebruik van (voorheen) door VEH uitgegeven waardecheques, de opdracht voor een bouwkundige keuring wordt gegeven door de betreffende consument (lid van VEH) en dat de opdracht tot het uitvoeren van de keuring aan de aan VEH verbonden gecertificeerde bouwkundige wordt gegeven door VEH/EHBA, zoals ook de voorzitter heeft overwogen. Dit wordt niet anders in het geval een makelaar bepaalde werkzaamheden namens de opdrachtgever/consument uitvoert, zoals kennelijk is gebeurd bij de drie consumenten van wie klager bij bezwaar verklaringen heeft overgelegd. In deze verklaringen wordt niet gesteld of gesuggereerd dat de keuringen niet goed zijn uitgevoerd in die zin dat daarbij niet slechts het belang van de consumenten/opdrachtgevers is gediend.

5.

Het voorgaande leidt tot het oordeel dat niet is gebleken van een samenwerking en affiliatie van VEH met professionele partijen, waarover VEH in haar uitingen transparant moet zijn om misleiding te voorkomen. Dit betekent dat evenmin is komen vast te staan dat VEH met haar bouwkundige keuringen in strijd met haar statuten en doelstellingen diensten aanbiedt aan anderen dan consumenten/leden. De Commissie ziet daarom geen aanleiding om VEH aan te bevelen haar bouwkundige keuringen niet meer als ‘onafhankelijk’ aan te prijzen.

6.

Op grond van het vorenstaande wordt als volgt beslist.

De beslissing

De Commissie bevestigt de beslissing van de voorzitter tot afwijzing van de klacht.

[Hieronder volgt de beslissing waartegen bezwaar is gemaakt]

Beslissing van de voorzitter van de Reclame Code Commissie [8 juni 2021]

De bestreden uitingen

Het betreft verschillende uitingen op de website van Vereniging Eigen Huis (hierna: VEH) die betrekking hebben op de door VEH aangeboden bouwtechnische keuring voor aankoop of verkoop van een huis (www.eigenhuis.nl/bouwtechnische-keuring).

Onder “de klacht” worden de bestreden tekstgedeeltes nader gespecificeerd.

De klacht

Klager wijst op de volgende (tekstgedeeltes in) uitingen betreffende de bouwtechnische keuring op de website van VEH:

– https://www.eigenhuis.nl/bouwtechnische-keuring/waarom-een-bouwtechnische-keuring#/ :

“Waarom een bouwtechnische keuring laten doen?

Een Bouwtechnische keuring van een huis wordt gedaan voor de aankoop of verkoop van een huis.(…)”

– https://www.eigenhuis.nl/bouwtechnische-keuring#/ :

“Bouwtechnische keuring (…)

Met de Bouwtechnische keuring van Vereniging Eigen Huis heb je meer inzicht in de staat van een woning. Voorkom verrassingen en weet wat je koopt. (…)

Meer dan 40 jaar ervaring
96% is tevreden over de keuring
Keuring uitgevoerd door onafhankelijke experts
Bouwkundige* met persoonscertificering NEN17024

*De keuringen worden bemiddeld door Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V., 100% dochter van Vereniging Eigen Huis en uitgevoerd door de bij haar aangesloten zelfstandige bouwkundigen.”

en:

“Wat is een Bouwtechnische keuring?

Een Bouwtechnische keuring is een onafhankelijke, visuele keuring van een bestaande woning. (…)”

“Nog geen lid? Geen probleem.

Ook de Bouwtechnische keuring is speciaal voor onze leden ontwikkeld. Nog geen lid? Geen probleem, lid worden kan tijdens het boeken van de keuring. Het lidmaatschap kost EUR 29,50 per jaar. Je kunt dan direct profiteren van alle voordelen.”

– https://www.eigenhuis.nl/bouwtechnische-keuring/werkwijze#/ :

Wanneer je een keuring boekt, leidt Vereniging Eigen Huis jouw boeking door naar Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. (100% dochter van Vereniging Eigen Huis). Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. brengt een keuringsopdracht tot stand tussen jou en een van de bij haar aangesloten zelfstandig bouwkundigen. Je verstrekt de zelfstandig bouwkundige dus de opdracht om de keuring voor jou uit te voeren. De zelfstandig bouwkundigen zijn persoonlijk gecertificeerd. Zij staan garant voor het leveren van kwaliteit.

Op de keuring en bemiddeling van de keuring zijn algemene voorwaarden van toepassing:

Algemene voorwaarden bouwtechnische dienstverlening (keuring)
Algemene voorwaarden bemiddeling bouwtechnische dienstverlening (bemiddeling keuring).”

Klager voert aan, kort samengevat en zakelijk weergegeven, dat bovengenoemde uitingen de indruk wekken dat de bouwtechnische keuring, die wordt aanbevolen aan potentiële kopers en verkopers van een huis, alleen door leden van VEH, dus alleen door consumenten, kan worden aangevraagd, waarna de keuring wordt uitgevoerd door een willekeurig toegewezen, onafhankelijke bouwkundige. Hierop heeft klager ook vertrouwd toen hij in 2018 een pand in Leiden wilde kopen en hem door de (makelaar van) verkoper een bouwtechnische keuring van VEH ter beschikking werd gesteld. De in de uitingen beschreven situatie komt volgens klager echter niet overeen met de werkelijkheid. Toen kort na de koop van het pand ernstige gebreken werden geconstateerd, heeft klager een onderzoek ingesteld, waaruit volgens hem is gebleken dat geen sprake is van de door VEH gesuggereerde onafhankelijke keuringen. In de periode 2014 tot 2020 blijkt in Leiden ongeveer 95% van de via een bepaalde makelaar verkochte woningen te zijn gekeurd door steeds dezelfde bouwkundige van VEH. Deze makelaar (en niet de koper/verkoper) plande veelal zelf de bouwtechnische keuringen in en betaalde vaak zelf de keuringen – die door VEH aan hem werden gefactureerd – via de door VEH in de markt gezette regeling met waardecheques. In de praktijk werkt VEH dus samen met makelaars die bij haar een vaste bouwtechnisch keurder kunnen bestellen en voor de keuring rechtstreeks aan VEH betalen. Deze werkwijze, die krachtens de statuten en algemene voorwaarden van VEH niet is toegestaan, dient enerzijds het belang van VEH, die aldus via de makelaars nieuwe leden aantrekt, en anderzijds het belang van de betreffende makelaar, die baat heeft bij een gunstig keuringsrapport van een vaste keurder. Daarentegen worden hiermee de belangen van de leden van de consumentenorganisatie VEH niet gediend. Door de langdurige nauwe samenwerking tussen VEH en makelaars is immers geen sprake van onafhankelijke bouwtechnische keuringen door onafhankelijke bouwkundigen, aldus klager. Nu in de uitingen deze mogelijkheid van samenwerking van VEH met professionele partijen voor consumenten verborgen wordt gehouden, zijn de uitingen in strijd met de waarheid en de wet, oneerlijk en misleidend.  Klager verwijst ter onderbouwing van zijn klacht naar (paragraaf 2 van) het overgelegde advies van prof. mr. J.M. van Dunné van 27 oktober 2020, dat in opdracht van klager is uitgebracht in de door klager tegen (onder andere) VEH aangespannen gerechtelijke procedure.

Het verweer

Met betrekking tot de bouwkundige keuringen en daaromtrent gemaakte afspraken voert VEH het volgende aan, verkort en zakelijk weergegeven.

VEH is een consumentenorganisatie die zich inzet voor haar ruim 800.000 leden, daar waar het gaat om de belangen van eigenwoningbezitters. Door VEH worden, door middel van haar website, verschillende diensten aangeboden. Zo kan een consument via VEH een bouwkundige keuring laten uitvoeren, die tot stand komt door bemiddeling van EHBA, een 100% dochter van VEH. De bouwkundige keuringen worden uitgevoerd door (onafhankelijke) zelfstandige bouwkundigen die bij EHBA zijn aangesloten. Deze bouwkundigen moeten aan een aantal kwaliteits- en opleidingseisen voldoen en zijn persoonsgecertificeerd op basis van een extern getoetst kwaliteitssysteem (NEN 17024). Uitgangspunt van de bemiddeling door EHBA is dat de aanvraag voor de bouwkundige keuring door een particulier via een formulier op de website of telefonisch wordt gedaan. Aan de hand van de verstrekte informatie over de te keuren woning en de gewenste datum, wordt door EHBA een bouwkundige gezocht die beschikbaar is om de keuring uit te voeren. Alleen natuurlijke personen en VVE’s die lid zijn of worden van VEH kunnen door bemiddeling van EHBA een keuring laten uitvoeren. Professionele partijen, zoals bouwbedrijven, projectontwikkelaars, woningbouw-verenigingen en makelaars, kunnen dat niet. Wel bood VEH tot voor kort, mede om te voorkomen dat professionele partijen via ondoorzichtige (betalings)constructies toch keuringen via VEH zouden aanvragen, deze partijen de mogelijkheid om zogeheten waardecheques (kortingsbonnen) bij haar te bestellen ter waarde van een jaarlidmaatschap en/of (een deel van) de kosten van een keuring. Makelaars maakten van die waardecheques bijvoorbeeld gebruik om (een deel van) de kosten van een bouwtechnische keuring cadeau te doen aan klanten van wie zij een opdracht hadden gekregen tot aan- of verkoop van een woning. De consument die een waardecheque ontving, kon zelf beslissen om al dan niet gebruik te maken van de waardecheque en kon die cheque alleen verzilveren in zijn hoedanigheid van lid van VEH. Pas op het moment dat de cheque door de consument ten behoeve van een keuring daadwerkelijk werd verzilverd, ontving de aanbieder van de waardecheque een factuur van VEH. Voor zover een waardecheque slechts een deel van de keuringskosten dekte, werden de overige kosten rechtstreeks bij de consument (als aanvrager van de keuring) in rekening gebracht. Uit praktische overwegingen en op instigatie van VEH zijn met de professionele partij (administratieve) afspraken gemaakt voor de aanvraag van een bouwkundige keuring in het geval van een waardecheque. De aanvraag verliep dan niet via het formulier op de website, maar de gegevens van de consument die de keuring wilde laten verrichten werden door het kantoor van (bijvoorbeeld) de makelaar doorgegeven aan EHBA. De overeenkomst van opdracht werd wel met de consument gesloten. Vervolgens werd door één van de aangesloten bouwkundigen in de regio, die volgens de afspraak door VEH was aangewezen om in beginsel de keuringen te verrichten, zelf contact opgenomen met de opdrachtgever om de datum van de keuring vast te leggen en af te spreken wie daarbij aanwezig zouden zijn. Als uit het planningssysteem bleek dat die bepaalde bouwkundige niet beschikbaar was, dan werd een andere aangesloten zelfstandige bouwkundige die in de regio werkzaam was voor EHBA gevraagd om contact op te nemen. Er was dus geen sprake van exclusiviteit, aldus VEH. Voor zover bekend aan VEH vindt over de keuringsafspraak geen contact plaats tussen de bouwkundige en de professionele partij en evenmin is de professionele partij betrokken bij de totstandkoming van het keuringsrapport.

Ingaand op de klacht voert VEH in de eerste plaats aan dat klager niet-ontvankelijk dient te worden verklaard, nu hij een oordeel wil over de vraag of VEH tegenover hem misleidend is geweest, maar klager niet de (aspirant) opdrachtgever van een bouwkundige keuring is. Klager heeft ook niet gesteld of onderbouwd dat de op de website verstrekte informatie over de bouwkundige keuring reclame betreft in de zin van artikel 2 van de Nederlandse Reclame Code (voorzitter: kennelijk wordt artikel 1 NRC bedoeld), waarvoor uitlokking of beïnvloeding door VEH nodig zou zijn.

Inhoudelijk voert VEH tegen de klacht aan dat geen sprake is van oneerlijke en/of misleidende reclame. Uitgangspunt is dat de overeenkomst van bouwkundige keuring tot stand komt tussen de consument, die lid is van VEH, en de zelfstandige bouwkundige, die voldoet aan de eisen van EHBA. Hiermee is de objectiviteit en/of onafhankelijkheid van de bouwkundige keuring gegeven. De bouwkundigen worden niet willekeurig toegewezen, zoals klager suggereert, maar via het planningssysteem van EHBA op basis van regionale en lokale beschikbaarheid.

In het geval dat gebruik werd gemaakt van waardecheques, was het niet de professionele partij die een keuring en/of een ‘vaste VEH keurder’ bestelde en zodoende een grote mate van zeggenschap had, zoals klager suggereert. De consument bleef de opdrachtgever en indien ten aanzien van bepaalde professionele partijen een vaste bouwkundige was aangewezen, dan ging het initiatief daarvoor altijd uit van VEH. Er is dus geen sprake van de door klager gestelde onoorbare samenwerking met professionele partijen. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst VEH naar de (overgelegde) uitspraak van de Centrale Raad van Toezicht NVM van 22 december 2020.

Verder stelt VEH dat klager niet heeft onderbouwd waarom er volgens hem geen sprake is van een onafhankelijke bouwkundige keuring, maar slechts van het dienen van belangen van anderen dan de consument.

Het oordeel van de voorzitter

1.

De klacht komt in de kern erop neer dat de uitingen betreffende de bouwkundige keuringen op de website van VEH onjuist, misleidend en oneerlijk zijn, nu daarin de indruk wordt gewekt dat sprake is van onafhankelijke keuringen door onafhankelijke bouwkundigen. Volgens klager wordt verborgen gehouden dat in de praktijk sprake is van samenwerking van VEH met professionele partijen, welke samenwerking deze onafhankelijkheid in de weg staat (en volgens hem in het nadeel van de consument werkt).

2.

Gelet op het door VEH gevoerde verweer moet in de eerste plaats de vraag worden beantwoord of klager in zijn klacht kan worden ontvangen. De voorzitter beantwoordt deze vraag bevestigend. Eenieder die meent dat een reclame-uiting in strijd is met de Nederlandse Reclame Code (NRC), kan daarover een klacht indienen. De bestreden uitingen moeten als reclame in de zin van artikel 1 worden aangemerkt, nu hierin de door VEH aangeboden bouwkundige keuring op wervende wijze onder de aandacht wordt gebracht. Anders dan VEH heeft gesteld, is in de onderhavige procedure niet van belang of klager zelf de positie van (potentiële) aanvrager van een bouwkundige keuring heeft en in die hoedanigheid door middel van een ‘gestimuleerde mededeling’ van VEH nadelig is beïnvloed of uitgelokt. Bij de beoordeling of sprake is van een misleidende reclame-uiting in de zin van de NRC wordt getoetst of de gemiddelde consument door de uiting op het verkeerde been kan worden gezet en daardoor ertoe kan worden gebracht een besluit over een transactie te nemen dat hij anders niet had genomen.

3.

In de bij ‘de klacht’ weergegeven uitingen op de website van VEH wordt meegedeeld, kort samengevat, dat leden van VEH voor de aan- of verkoop van een woning via VEH een bouwkundige keuring kunnen aanvragen, die wordt bemiddeld door EHBA en wordt uitgevoerd door de bij EHBA “aangesloten zelfstandige bouwkundigen”. Met betrekking tot de aanvraag van een keuring wordt het volgende vermeld: “Wanneer je een keuring boekt, leidt Vereniging Eigen Huis jouw boeking door naar Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. (…). Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. brengt een keuringsopdracht tot stand tussen jou en een van de bij haar aangesloten zelfstandig bouwkundigen. Je verstrekt de zelfstandig bouwkundige dus de opdracht om de keuring voor jou uit te voeren.”

4.

Vast is komen te staan dat naast de bovenvermelde werkwijze, waarbij een consument/lid via de website van VEH een keuring aanvraagt, (tot voor kort) is gewerkt met een systeem van waardecheques ter waarde van een jaarlidmaatschap van VEH of (een deel van) de kosten van een keuring. De waardecheques konden door professionele partijen bij VEH worden besteld en vervolgens desgewenst aan hun klanten cadeau worden gedaan. Volgens het verweer is uit praktische overwegingen ervoor gekozen dat in dat geval de gegevens voor de keuring door de professionele partij werden doorgegeven aan VEH, waarna door tussenkomst van EHBA de in de betreffende regio (in beginsel) vast toegewezen bouwkundige contact opnam met de consument om de keuring af te spreken. Klager stelt dat door deze werkwijze, die niet op de website wordt vermeld, sprake is van een (verborgen) samenwerking tussen VEH en professionele partijen die een onafhankelijke, in het belang van de consument uitgevoerde bouwkundige keuring in de weg staat, waardoor de uitingen misleidend zijn. Deze klacht kan naar het oordeel van de voorzitter niet slagen. De hiervoor beschreven werkafspraken doen niet af aan het feit dat de opdracht voor een bouwkundige keuring niet door een professionele partij, maar door een consument/lid van VEH wordt gegeven en dat het vervolgens niet de professionele partij maar VEH/EHBA is die de opdracht tot het uitvoeren van de keuring geeft aan een van de aangesloten zelfstandige bouwkundigen. Voor de voorzitter is niet aannemelijk geworden dat professionele partijen door deze werkwijze een dusdanige invloed op het proces van bouwkundige keuringen uitoefenen dat VEH op haar website niet mag spreken van onafhankelijke keuringen. Klager heeft nog aangevoerd dat steeds dezelfde bouwkundige keuringen uitvoerde bij huizen die door de door klager genoemde makelaar werden aangeboden. Indien dat zo is, leidt dat echter niet zondermeer tot de conclusie dat die bouwkundige niet onafhankelijk was. Niet is gebleken dat de keuringen daardoor werden beïnvloed.

5.

Nu op grond van het voorgaande niet is gebleken van reclame die onjuist, misleidend en/of oneerlijk is, wordt als volgt beslist.

De beslissing van de voorzitter

De voorzitter wijst de klacht af.