De bestreden reclame-uitingen
Het betreft de volgende uitingen in het Eigen Huis magazine:
1) “Zekerheid over de staat van uw droomhuis?
Een bouwtechnische keuring biedt de uitkomst
U krijgt inzicht in de staat van een huis en een inschatting van eventuele herstelkosten. Verstandig als u een huis wilt kopen of verkopen, maar ook als u geen verhuisplannen hebt is zo’n keuring een aanrader. Zo weet u wat u aan woningonderhoud moet doen op korte en langere termijn.”
In de uiting wordt verwezen naar de website van adverteerder.
2) “Dit biedt Vereniging Eigen Huis: (…)
Zekerheid: wij komen op voor uw belangen!”
Samenvatting van de klacht
Adverteerder maakt in haar magazine reclame met onder meer de tekst dat men met haar bouwkundige keuring zekerheid krijgt over de staat van een huis. Klager heeft met die verwachting een aan adverteerder verbonden bouwkundige onderzoek laten doen naar het door hem te kopen huis uit 1935. In de later op zijn verzoek ontvangen algemene voorwaarden en in de rapportage zelf sluit adverteerder overigens nagenoeg elke aansprakelijkheid en risico uit. Een timmerman ontdekte per toeval kort na de keuring dat de houten vloer onder de vloertegels in de badkamer geheel verrot was. Dit had de bouwkundige niet ontdekt ondanks de vele aanwijzingen daartoe. Adverteerder ontkent desondanks iedere aansprakelijkheid. In de reclame van adverteerder wordt geen enkel voorbehoud gemaakt met betrekking tot het onderzoek. Er wordt integendeel steeds gesuggereerd dat men zich dankzij adverteerder geen zorgen hoeft te maken. Daarmee misleidt adverteerder de consument met betrekking tot de door haar gepromote bouwkundige keuring.
Samenvatting van het verweer
Ten aanzien van uiting 1 stelt adverteerder dat deze advertentie is bedoeld om een specifieke dienst van haar onder de aandacht van haar leden te brengen. In de advertentie wordt verwezen naar een webpagina met verdere informatie. In alle beschikbare informatie wordt helder gemaakt wat de aard en omvang van de keuring is. Klager is niet tevreden over de keuring en heeft zowel adverteerder als de zelfstandig bouwkundige die de bouwtechnische keuring heeft uitgevoerd aansprakelijk gesteld. Op 25 mei 2023 heeft de kantonrechter in Amsterdam vonnis gewezen in deze zaak en geoordeeld dat de conditie van de houten vloer onder de tegels niet visueel was waar te nemen en dat van een tekortschieten op dat punt geen sprake is. De gehele vordering is afgewezen. Omdat geen hoger beroep is ingesteld, is het vonnis onherroepelijk geworden. Adverteerder pretendeert ook niet dat er volledige zekerheid kan worden geboden bij de aankoop van een huis en ook niet dat verborgen gebreken kunnen worden opgespoord, zoals blijkt uit alle informatie op de website en de algemene voorwaarden die tijdig aan klager zijn verstrekt.
Ten aanzien van uiting 2 stelt adverteerder dat zij een onafhankelijke vereniging is die zich ten doel stelt om de belangen van haar leden te behartigen. De tekst “Zekerheid: wij komen op voor uw belangen!” verwoordt met betrekking tot het lidmaatschap de belangenbehartiging ten behoeve van de leden (consumenten), hetgeen een juiste verwoording is van waar adverteerder voor staat.
Het oordeel van de voorzitter
1) De voorzitter beperkt de beoordeling tot de hierboven omschreven reclame-uitingen. Voor zover klager ook andere teksten in zijn klacht noemt, zijn deze niet te herleiden tot een overgelegde uiting en kunnen deze om die reden verder niet beoordeeld worden.
2) In uiting 1 staat onder meer: “Zekerheid over de staat van uw droomhuis?” als onderdeel van de aanprijzing van een bouwtechnische keuring die via adverteerder wordt uitgevoerd door een zelfstandig bouwkundige. Daarbij wordt onder meer gezegd: “U krijgt inzicht in de staat van een huis en een inschatting van eventuele herstelkosten. (…) Zo weet u wat u aan woningonderhoud moet doen op korte en langere termijn.” Naar het oordeel van de voorzitter zal de gemiddelde consument deze tekst zo uitleggen dat de bouwtechnische keuring via adverteerder een grote mate van zekerheid biedt over de bouwkundige staat van een huis inclusief de aan- of afwezigheid van mogelijke bouwkundige gebreken. Dit omvat echter niet alle mogelijke gebreken. Het is gebruikelijk dat een bouwtechnische keuring, zoals adverteerder die in de bestreden reclame-uiting aanbiedt, visueel is en niet een inspectie na hak- en breekwerk omvat. Het gaat immers om de keuring van een woning die nog eigendom is van een ander. De gemiddelde consument zal rekening houden met de mogelijkheid dat zich gebreken kunnen voordoen die niet door de bouwkundige kunnen worden waargenomen, zodat de zekerheid die adverteerder in de reclame-uiting bedoelt uitsluitend kan zien op de aan- of fwezigheid van bouwkundige gebreken die visueel zijn waar te nemen.
3) Klager stelt dat de bouwkundig inspecteur aanwijzingen voor gebreken over het hoofd heeft gezien. Dit impliceert echter nog niet dat adverteerder in de reclame-uiting onjuiste mededelingen doet over hetgeen men in het algemeen van de via haar verzorgde bouwtechnische keuringen mag verwachten. Bovendien betreft dit een contractueel geschil over de uitvoering van de opdracht tot de bouwtechnische keuring waarover de rechter dient te oordelen. In dat geschil heeft de rechter overigens, kort samengevat, geoordeeld dat geen sprake is van enige tekortkoming van de bouwkundige (Rb Amsterdam 25 mei 29023, zaaknummer 10219357 CV 22-15667).
4) Volgens uiting 2 biedt adverteerder de zekerheid dat zij opkomt voor de belangen van haar leden. De voorzitter begrijpt de tegen deze uiting gerichte klacht aldus dat klager deze uiting misleidend vindt wegens zijn ervaringen met de bouwtechnische keuring. Niet kan worden gezegd echter dat adverteerder de belangen van (een van haar) leden heeft geschaad doordat bij een visuele inspectie geen verborgen gebreken konden worden waargenomen. Ook in zoverre treft de klacht geen doel. De voorzitter beslist daarom als volgt.
De beslissing van de voorzitter
Gelet op het bovenstaande wijst de voorzitter de klacht af.