De bestreden uitingen
Het betreft de volgende uitingen over het nieuwbouwproject “Huis van Verlangen” in Nieuw Crooswijk, Rotterdam:
a.
Een tweet van Robert Langejan van 2 februari 2015. Daarin staat onder meer:
“Nieuwbouwwoning van 279.000 – 450.000 met tot 30 meter diepe tuin?
Huis van Verlangen! Startbijeenkomst 10 februari: ht.ly/lmEa1”.
b.
Een tweet van Robert Langejan van 18 mei 2015.
c.
Een uiting op 3 augustus 2015 op de website www.nc2018.nl. Daarin staat onder de aanhef “NU IN VERKOOP: HUIS VAN VERLANGEN” onder meer:
“De koopsommen bedragen, afhankelijk van de uitvoering, tussen ca. € 279.000 V.O.N. en ca. € 450.000 V.O.N.”.
d.
Een uiting op 3 augustus 2015 op de website www.nc2018.nl. Daarin staat onder de aanhef “HUIS VAN VERLANGEN” onder meer:
“De koopsommen bedragen, afhankelijk van de uitvoering, tussen ca. € 279.000 V.O.N. en ca. € 450.000 V.O.N.”.
e.
Een uiting op 3 augustus 2015 op de website woneninrotterdam.nl. Daarin staat onder de aanhef “Al ruim 125 aanmelders woonworkshop HUIS VAN VERLANGEN” onder meer:
“De koopsommen bedragen, afhankelijk van de uitvoering, tussen ca. € 279.000 V.O.N. en ca. € 450.000 V.O.N.”.
f.
Een uiting van Stichting Woonpromotie Rotterdam.
g.
Een uiting op 3 augustus 2015 op de website www.nieuws.top010.nl. Daarin staat onder de aanhef “Huis van Verlangen” onder meer:
“Koopsommen zullen variëren van € 295.000 tot € 450.000, afhankelijk van de wensen”.
h.
Een uiting op 3 augustus 2015 op de website woneninrotterdam.nl. Daarin staat onder de aanhef “Huis van Verlangen: riante woningen, vanaf 282.500 euro” onder meer:
“De prijzen variëren van circa 282.500 tot circa € 450.000 euro (v.o.n.)”.
De klacht
De klacht kan als volgt worden samengevat.
Sinds eind 2014 adverteren Heijmans Vastgoed B.V. en Makelaarskantoor Langejan voor het project Huis van Verlangen, en wel via billboards, websites, folders en e-mail. Op basis van deze uitingen mochten consumenten veronderstellen dat het duurste huis in het project geleverd zou worden voor maximaal € 450.000.
Sinds de aanvang van de campagne van Heijmans is de verkoop van verschillende concurrerende projecten gestart. Op basis van de advertenties van Heijmans en Langejan achtte klager het project Huis van Verlangen aantrekkelijker en heeft hij besloten om niet in te schrijven op de concurrerende projecten.
Na sluiting van de verkoop van alle concurrerende projecten heeft Heijmans de prijs van Huis van Verlangen naar boven bijgesteld. De kavel waarop klager een optie had genomen, zou geen € 450.000,- maar € 530.000,- moeten kosten (exclusief opties). Klager heeft Heijmans verzocht om een aanbieding te doen in lijn met de advertentie campagne. Vooralsnog heeft Heijmans zich hiertoe niet bereid getoond.
Klager voelt zich misleid. Alle concurrerende projecten zijn verkocht en de komende jaren komen er geen vergelijkbare projecten meer vrij in Rotterdam.
Naar de overtuiging van klager hebben Heijmans en Makelaarskantoor Langejan een bewuste strategie gevoerd. Door te adverteren met een product waarvan men wist dat men dit niet zou kunnen leveren (een “lokkertje”) is geprobeerd het koopgedrag van de consument te manipuleren.
Klager legt afdrukken over van de reclame-uitingen voor zover deze op 3 augustus 2015 nog waren vast te stellen.
Het verweer van verweerder sub 1
De klacht is gemotiveerd weersproken. Op het verweer zal worden teruggekomen in het oordeel.
Het verweer van verweerder sub 2
De klacht is gemotiveerd weersproken. Op het verweer zal worden teruggekomen in het oordeel.
De mondelinge behandeling
De standpunten van verweerders zijn nader toegelicht.
Het oordeel van de Commissie
De Commissie stelt voorop dat zij haar oordeel zal beperken tot de uitingen waarvan klager afdrukken aan de Commissie heeft overgelegd. Klager heeft gesteld dat Heijmans Vastgoed B.V. en Makelaarskantoor Langejan sinds eind 2014 adverteren voor het project Huis van Verlangen, en wel via billboards, websites, folders en e-mail. De desbetreffende uitingen zijn echter niet alle aan de Commissie kenbaar gemaakt, zodat niet duidelijk is wat de (precieze) inhoud van die uitingen is.
De Commissie begrijpt uit de verweren met bijlagen van beide verweerders onder meer het volgende.
Aan het project Huis van Verlangen is voor het eerst ruchtbaarheid gegeven omstreeks augustus 2014. In de periode augustus 2014 tot en met februari 2015 is voor de woningen van Huis van Verlangen een prijsrange gecommuniceerd van circa € 279.000,- tot en met € 450.000,-.”. Huis van Verlangen zou worden ontwikkeld op basis van een “co-creatietraject”. Hierbij zou door middel van woonworkshops rekening worden gehouden met specifieke wensen van de geïnteresseerde.
Op 10 februari 2015 heeft de startbijeenkomst plaatsgevonden van de woonworkshops. Daarbij is aan geïnteresseerden een informatiemap verstrekt met daarin onder meer een indicatieve prijslijst met een prijsrange/bandbreedte van € 275.000,- tot en met € 320.000,- en € 447.500,- tot en met € 517.500,-. Onderaan deze lijst staat:
“Aan deze lijst kunnen geen rechten worden ontleend. Wijzigingen voorbehouden”. Namens verweerder sub 1 is meegedeeld dat enkele dagen voor de woonworkshops door de “Ontwikkelaar” op basis van nieuwe informatie een nieuwe prijsrange is vastgesteld.
Op 15 februari 2015 heeft klager zich voor het eerst tot Makelaarskantoor Langejan gewend. Klager is op 31 maart 2015 bij de tweede woonworkshop aanwezig geweest, waar opnieuw de indicatieve prijslijst is gecommuniceerd. Op 18 mei 2015 is gestart met de verkoop van de woningen. Geïnteresseerden konden door middel van een inschrijfformulier hun interesse kenbaar maken. Daarbij moest een keuze uit de zogenaamde woningconfigurator (een internettool) worden gevoegd. De loting zou plaatsvinden op 1 juni 2015. Op 25 mei 2015 heeft klager de woningconfigurator ingevuld en op basis daarvan is aan klager een op maat gemaakte brochure toegezonden. Deze brochure bevat een prijsoverzicht met een basisprijs van € 420.000,- en een totaalprijs van € 527.060.-. In de in de brochure opgenomen disclaimer staat onder meer: “Aan dit document kunnen geen rechten worden ontleend met betrekking tot onder andere v.o.n. prijs (…)”.
De Commissie begrijpt dat op 10 februari 2015, tijdens de eerste woonworkshop, een hogere maximale prijs is gecommuniceerd dan daarvoor, zoals bijvoorbeeld in het twitterbericht van 2 februari 2015 van Robert Langejan. In de op 10 februari 2015 aan geïnteresseerden uitgereikte indicatieve prijslijst was overigens vermeld: “Aan deze lijst kunnen geen rechten worden ontleend. Wijzigingen voorbehouden”.
Over de verschillende bestreden uitingen oordeelt de Commissie als volgt.
Ad a.
In de tweet van Robert Langejan van 2 februari 2015 staat onder meer:
“Nieuwbouwwoning van 279.000 – 450.000 met tot 30 meter diepe tuin?
Huis van Verlangen! Startbijeenkomst 10 februari: ht.ly/lmEa1”. In deze tweet wordt gesuggereerd dat de maximale prijs van de betreffende nieuwbouwwoningen € 450.000 zal zijn. Deze suggestie is onjuist gebleken. In zoverre gaat de reclame gepaard met onjuiste informatie ten aanzien van de prijs als bedoeld in artikel 8.2 aanhef en onder d van de Nederlandse Reclame Code (NRC). Nu de gemiddelde consument er bovendien toe kan worden gebracht een besluit over een transactie te nemen dat hij anders niet had genomen, is de uiting misleidend en daardoor oneerlijk in de zin van artikel 7 NRC. Het verweer van beide verweerders dat de tweet, gelet op de beperkte ruimte die voor een tweet beschikbaar is -slechts 140 tekens- geen “ca”-aanduidingen bevat, en dat op de website van NC2018 waarnaar in de tweet wordt gelinkt wel ca.-aanduidingen staan, maakt het oordeel van de Commissie niet anders.
Ad b.
In de tweet van Robert Langejan van 18 mei 2015 worden geen prijzen genoemd.
Ad c.
In deze uiting op 3 augustus 2015 op de website www.nc2018.nl staat onder de aanhef “NU IN VERKOOP: HUIS VAN VERLANGEN” onder meer:
“De koopsommen bedragen, afhankelijk van de uitvoering, tussen ca. € 279.000 V.O.N. en ca. € 450.000 V.O.N.”.
Gebleken is dat de maximale koopsom enkele tienduizenden euro’s hoger is geworden dan € 450.000 V.O.N.”. Gelet op deze uiteindelijke, aanzienlijk hogere maximale koopsom, acht de Commissie de mededeling “ca. € 450.000 V.O.N.” niet gerechtvaardigd. In zoverre gaat de reclame gepaard met onjuiste informatie ten aanzien van de prijs als bedoeld in artikel 8.2 aanhef en onder d van de Nederlandse Reclame Code (NRC). Nu de gemiddelde consument er bovendien toe kan worden gebracht een besluit over een transactie te nemen dat hij anders niet had genomen, is de uiting misleidend en daardoor oneerlijk in de zin van artikel 7 NRC.
Het verweer van beide verweerders dat de uiting per abuis nog de prijsrange € 279.000 – € 450.000 weergeeft, maar dat door middel van doorklikken naar de woningconfigurator wel de definitieve prijzen worden weergegeven, maakt het oordeel van de Commissie niet anders.
Ad d.
In deze uiting op 3 augustus 2015 op de website www.nc2018.nl. staat onder de aanhef “HUIS VAN VERLANGEN” onder meer:
“De koopsommen bedragen, afhankelijk van de uitvoering, tussen ca. € 279.000 V.O.N. en ca. € 450.000 V.O.N.”.
Gebleken is dat de maximale koopsom enkele tienduizenden euro’s hoger is geworden dan voorgesteld in deze uiting. Gelet op deze uiteindelijke, aanzienlijk hogere maximale koopsom, acht de Commissie de mededeling “ca. € 450.000 V.O.N.” niet gerechtvaardigd. In zoverre gaat de reclame gepaard met onjuiste informatie ten aanzien van de prijs als bedoeld in artikel 8.2 aanhef en onder d van de Nederlandse Reclame Code (NRC). Nu de gemiddelde consument er bovendien toe kan worden gebracht een besluit over een transactie te nemen dat hij anders niet had genomen, is de uiting misleidend en daardoor oneerlijk in de zin van artikel 7 NRC.
Het verweer van beide verweerders dat deze (verouderde) pagina vermoedelijk op de website is blijven staan, terwijl verder op de site wel de juiste informatie wordt gegeven, maakt het oordeel van de Commissie niet anders.
Overigens heeft verweerder sub 2, van wie de uitingen onder c en d afkomstig zijn, meegedeeld dat het beter was geweest om voor de startbijeenkomst van 10 februari 2015 nog geen indicatie te geven van de bovenzijde van de bandbreedte. De reden hiervoor is dat het nog te doorlopen co-creatietraject nog een wezenlijke invloed kan hebben op zowel de planvorming van Huis van Verlangen als de bijbehorende prijzen.
Ad e tot en met h.
Beide verweerders hebben meegedeeld dat zij geen invloed hebben gehad op deze uitingen. Volgens verweerder sub 2 gaat het om uitingen geproduceerd en gepubliceerd door derden. De Commissie heeft geen aanwijzingen van zodanige betrokkenheid van (één van beide) verweerders bij (een deel van) de uitingen e tot en met h dat (één van) verweerders daarvoor verantwoordelijk moet(en) worden geacht.
Gelet op het bovenstaande wordt als volgt beslist.
De beslissing
Gelet op het oordeel onder Ad a acht de Commissie de tweet van 2 februari 2015 van verweerder sub 1 in strijd met artikel 7 NRC. Zij beveelt verweerder sub 1 aan om niet meer op een dergelijke wijze reclame te maken.
Gelet op het oordeel onder Ad c en d acht de Commissie de betreffende uitingen op www.nc2018.nl in strijd met artikel 7 NRC. Zij beveelt verweerder sub 2 aan om niet meer op een dergelijke wijze reclame te maken.
Voor het overige wijst de Commissie de klacht af.