De bestreden uiting

Het betreft een uiting in het op 29 juni 2013 via RTL4 uitgezonden televisieprogramma House Vision (Gezegd wordt: “Het programma dat vakantiehuizen in binnen- en buitenland laat zien”).  

Daarin wordt met betrekking tot een vakantiewoning in Europarcs Villapark De Rijp, Type Hackford De Luxe, onder meer gezegd:

“Te koop vanaf € 99.500,-

(..)

Bij het verhuren van uw (vakantie)woning kan het rendement al snel oplopen naar 7,4%”.  

Aan het begin van het programma wordt onder meer gezegd:

“Dit programma wordt mede mogelijk gemaakt door EuroParcs”.

De klacht

Gesproken wordt over een netto rendement dat al snel kan oplopen tot 7,4%. 

Klaagster bezit al sinds 2010 een vakantiewoning op een park van Europarcs, namelijk Ruighenrode. Deze woning is vanaf 18 juni 2010 bij Europarcs in verhuur gegeven. Ook aan klaagster is een goed rendement beloofd (30 tot 35 weken verhuur per jaar). In de praktijk is het rendement lang niet zo positief. In het geval van klaagster bedroeg dit slechts 1,4% respectievelijk 1,5% over 2010 en 2011 en in 2012 zelfs -0,7%.    

Het verweer

Namens verweerder is onder meer het volgende meegedeeld.

Het komt verweerder voor dat de onderhavige klacht is ingegeven door een conflict tussen klaagster en de organisatie van verweerder, althans één van haar dochtermaatschappijen. Verweerder verzoekt de Commissie daarmee rekening te houden. Klaagster is niet tevreden over een aankoop in maart 2010 en een daaropvolgende beheer- en exploitatieovereenkomst. Klaagster stelt dat een uiting van verweerder op dit moment niet overeenkomt met de werkelijkheid en baseert zich daarbij op de in het verleden door haar gemaakte rendementen.

Verweerder wijst op het hoofdstuk “rendementen” op de website www.europarcs.nl. Al naar gelang men zijn chalet/recreatiewoning het hele jaar aan de verhuurorganisatie ter beschikking stelt dan wel daarvan ook zelf gebruik maakt, behaalt men een hoger dan wel lager rendement.

Verweerder zorgt voor een verhuurprognose op basis van historische bezettingscijfers.  Verweerder stelt op de website:

“Zoals reeds gemeld, hebt u soms de keuze tussen een gegarandeerde of een daadwerkelijke huuropbrengst”.

De verwachting van verweerder is dat de verhuuropbrengsten de komende jaren tussen de 1,70 en 2,20% aan rendement hoger zullen liggen dan de gegarandeerde verhuurinkomsten. Verweerder wijst erop dat de “huidige (aanprijzings)uitingen” anders zijn dan de “aanprijzingen/uitingen van destijds”.

Klaagster heeft destijds geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid een vast rendement te kiezen. Bij die keuze hoort het risico dat zich thans ontvouwt. De klacht is niet reëel.

Onder verwijzing naar een brochure met de meest gestelde vragen en de website stelt verweerder dat hij niet inziet hoe hij in zijn voorlichtingsplicht tekort is geschoten.   

Dat netto rendementen kunnen oplopen tot percentages zoals door verweerder omschreven, is juist. Voorts verzoekt verweerder de Commissie rekening te houden met de beperkingen die het door verweerder gebruikte medium (tv) met zich brengen. Voordat een object daadwerkelijk wordt aangekocht, is er veel meer tijd voor uitleg van rechten en verplichtingen.  

De mondelinge behandeling

Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht.

Namens verweerder wordt onder meer het volgende meegedeeld.

Verweerder beschikt over objecten waarvan het rendement kan oplopen tot 7,4% of zelfs meer, bijvoorbeeld in geval er geen sprake is van eigen gebruik. Desgevraagd deelt de heer Vos mee dat dit ook geldt voor de vakantiewoning Type Hackford De Luxe en dat het daarbij gaat om 6 á 7 huizen. Voorts deelt hij mee dat er in Villapark De Rijp (aan de rand van Amsterdam) tot nu toe 70 van de 266 geplande huizen zijn gebouwd. Naar aanleiding van de vraag of aan het gestelde rendement “tot 7,4%” een berekening ten grondslag ligt, deelt de heer Vos mee dat dit percentage mede is gebaseerd op ervaring met andere parken dan De Rijp.      

Het oordeel van de Commissie

De Commissie stelt voorop dat het door klaagster bestreden gedeelte van het televisieprogramma House Vision moet worden aangemerkt als reclame in de zin van artikel 1 van de Nederlandse Reclame Code (NRC); de tekst “Bij het verhuren van uw (vakantie)woning kan het rendement al snel oplopen naar 7,4%” met betrekking tot een vakantiewoning in Europarcs Villapark De Rijp houdt duidelijk een openbare aanprijzing in van het (na aankoop) verhuren van een zodanige vakantiewoning. Nu het programma House Vision “mede mogelijk gemaakt” wordt door onder meer (verweerder) Europarcs acht de Commissie verweerder verantwoordelijk voor de bestreden uiting.

Voorts overweegt de Commissie dat het klaagster vrij staat een klacht in te dienen tegen de bestreden, huidige reclame-uiting uit juni 2013, ook al heeft klaagster in 2010 een vakantiewoning gekocht en is zij in dat jaar met betrekking tot die woning een beheer- en exploitatieovereenkomst aangegaan.

Klaagster heeft gemotiveerd bestreden dat de mededeling “Bij het verhuren van uw (vakantie)woning kan het rendement al snel oplopen naar 7,4%” juist is. Gelet hierop ligt  het op de weg van verweerder om de juistheid van deze mededeling aannemelijk te maken, en wel door het cijfermatig onderbouwen van die stelling en het overleggen van desbetreffende gegevens. Dat heeft verweerder echter niet gedaan. Verweerder heeft namelijk volstaan met de enkele mededeling bij verweer dat het juist is dat de netto rendementen kunnen oplopen tot percentages zoals door verweerder omschreven en met de mededeling ter vergadering dat in het geval van 6 á 7 vakantiewoningen van het Type Hackford De Luxe het rendement is opgelopen tot 7,4% of meer.  

Gelet op het bovenstaande gaat de uiting gepaard met onjuiste informatie ten aanzien van de voordelen van het product als bedoeld in artikel 8.2 aanhef en onder b van de Nederlandse Reclame Code (NRC). Nu de gemiddelde consument er bovendien toe kan worden gebracht een besluit over een transactie te nemen, dat hij anders niet had genomen, is de uiting misleidend en daardoor oneerlijk in de zin van artikel 7 NRC.

De beslissing

Op grond van het voorgaande acht de Commissie de reclame-uiting in strijd met artikel 7 NRC. Zij beveelt verweerder aan om niet meer op een dergelijke wijze reclame te maken.