De bestreden reclame-uiting

Het betreft een folder met de aanhef: “Buiten wonen in Beinum West”. Daarin staat onder meer, onder het kopje “Koopgarant”:

De woningen in Beinum West, tweekappers en rijwoningen, worden door Woonservice IJsselland verkocht met Koopgarant. Dit betekent dat Woonservice IJsselland tot ca. 35% korting geeft op de marktwaarde. (…). Per individuele woning wordt de marktwaarde en het kortingspercentage vastgesteld. Het is niet mogelijk de woning tegen marktwaarde te kopen.

Wanneer u besluit uw woning te verkopen koopt Woonservice IJsselland de woning binnen 3 maanden van u terug. Er vindt dan een verrekening van de waardeontwikkeling

plaats. Het verdelingspercentage van de winst of het verlies is afhankelijk van het (kennelijk is bedoeld: “de”) gekozen woning.

Bij een kortingspercentage van 26% ontvangt u bij verkoop een groter deel van de winst dan bij een kortingspercentage van 35%. Wordt de woning minder waard, dan betaalt u bij een korting van 26% ook een groter deel van het verlies dan bij een kortingspercentage van 35%. Deze percentages zijn landelijk vastgesteld.

Voor meer informatie over Koopgarant verwijzen wij naar het informatieblad “Koopgarant in Beinum West”.

Verkoopprijzen

Hieronder ziet u voorbeelden van de gemiddelde marktwaarden en de vrij op naam prijzen van de verschillende woningtypes, met verschillende kortingspercentages”.

Hieronder staat onder meer het voorbeeld van een “rij woning hoek”.

Daarover wordt onder meer gesteld:

“Marktwaarde woning:

ca. € 215.000,-

Kortingspercentage:

ca. 26%

Vastgestelde Koopgarant-

prijs v.o.n.: € 199.000.-

(…)”.

De klacht

De klacht wordt als volgt samengevat.

Op 20 december 2016 wees de Commissie een klacht tegen een soortgelijke reclame-uiting, van een andere adverteerder, af (dossier 2016/00912). De klacht luidde onder meer dat het gebruik van de term “korting” in het kader van “Koopgarant” misleidend is, omdat het niet gaat om een korting, maar meer om een uitgestelde betaling. Verder stelde de klaagster de aankoopprijs aan de orde en de onafhankelijkheid van de taxateur.

De Commissie oordeelde onder meer:

“Naar het oordeel van de Commissie wordt door de tekst van de folder en de daarbij weergegeven rekenvoorbeelden voldoende duidelijk gemaakt wat bij de Koopgarant regeling wordt bedoeld met het kopen van een woning met korting, hoe de verkoopprijs wordt bepaald en wat de (financiële) gevolgen zijn voor de verkoper in geval van een stijging of een daling van de marktwaarde van de woning en een eventuele waardeontwikkeling als gevolg van verbouwing. Dat de taxateur die de marktwaarde van de woning taxeert niet onafhankelijk kan zijn, is door klaagster niet aannemelijk gemaakt.

Op grond van het voorgaande kan niet worden geoordeeld dat de bezwaren van klaagster, zoals in de klacht geformuleerd, doel treffen. De klacht wordt daarom afgewezen”.

Klagers voelen zich en zijn ook gedupeerd door de term “korting” en “de onafhankelijke taxateur”. De thans bestreden uiting is soortgelijk aan die beoordeeld in dossier 2016/00912, en na de beslissing in dat dossier is er het een en ander gebeurd op dit gebied. Klagers wijzen op het volgende.

In november 2016 is aandacht besteed aan Koopgarant in het televisieprogramma “De Monitor”, nadat in 2014 op het forum van “Radar” al over deze regeling was gediscussieerd. Op 15 januari 2017 was er een vervolguitzending van De Monitor. Blijkens de uitzendingen voelen velen zich misleid door de term “korting”. Uit het programma “De Monitor” blijkt ook dat de “de onafhankelijke taxateur” vaak niet onafhankelijk is.

Naar aanleiding van laatstgenoemde uitzending, maar ook daarvoor, is er, aldus klagers,  een aantal acties ondernomen, zoals:

– de ACM (Autoriteit Consument & Markt) heeft geoordeeld dat mensen op het verkeerde been zijn gezet door de term “korting”. Zij kunnen op basis van deze uitspraak terug naar de aanbieder, naar de geschillencommissie of de rechter.

– de ACM heeft Stichting OpMaat, de licentiehouder en bedenker van Koopgarant, opgedragen om de term “korting” niet meer te gebruiken. Inmiddels is in overleg de term “koperskorting” gekozen, naar klagers begrijpen, omdat velen de term “korting” in officiële stukken hebben staan. Uit contact met ACM is klagers gebleken dat ACM haar  standpunt handhaaft dat mensen op het verkeerde been zijn gezet door de term “korting”.

– De AFM (Autoriteit Financiële Markten) heeft in een eerder stadium een rapport opgesteld over de falende “onafhankelijke” taxateurs. Mede op verzoek van de AFM is het NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs) opgericht om de rotte appels eruit te halen. Ook naar aanleiding van de uitzendingen van De Monitor is het NRVT een onderzoek begonnen naar de “onafhankelijkheid” van de taxateurs, eerst in Apeldoorn, daarna eventueel elders. Ook de NVM kent een dergelijk onderzoek.

– Een advocaat uit Houten, ook advocaat van de Stichting Koopgarant Schade De goede Woning in Apeldoorn, heeft een kort geding gewonnen over de regeling Koopgarant en in heel Nederland, waaronder Doesburg bereidt hij rechterlijke procedures voor.

– Rechtbanken in Nederland stellen experts aan om Koopgarant te onderzoeken.

– Woningcorporaties gaan onderzoeken, op verzoek van Stichting OpMaat, of de taxaties goed zijn gevoerd.

Klagers wijzen erop dat de Stichting Reclame Code (SRC) blijkens haar website samenwerkingsverbanden heeft met zowel de ACM als de AFM, waarbij wat betreft ACM sprake is van een samenwerkingsprotocol. Klagers halen de tekst aan van artikel I onder 2 van dit protocol, artikel II van dit protocol, en van de artikelen 1 en 2 van de Bijlage bij dit protocol.

Als ACM en SRC een samenwerkingsverband hebben, en de ene organisatie een zaak behandelt en de ander niet, dan zou dat in een desbetreffend oordeel duidelijk moeten worden gemaakt, aldus klagers. De beslissing van de Commissie in dossier 2016/00912 bevat hierover geen informatie. Weliswaar bestaat er geen verplichting om deze informatie te verstrekken, maar klagers vinden het frappant dat de ACM wel oordeelt dat term “korting” misleidend is, en de Commissie niet, en dat de NRVT onderzoek doet naar de “onafhankelijke” taxateur, terwijl de Commissie oordeelt dat de klaagster niet aannemelijk heeft gemaakt dat de taxateur niet onafhankelijk kan zijn.

Klagers verzoeken de Commissie:

a.

Het oordeel van de Commissie in dossier 2016/00912 te herzien, mede naar aanleiding van het standpunt van de ACM, of indien dit niet mogelijk is,

b.

klagers toe te voegen als tweede klager in dossier 2016/00912, of indien dit niet mogelijk is,

c.

de onderhavige klacht als nieuwe klacht in behandeling te nemen. Deze klacht komt vrijwel overeen met de klacht in dossier 2016/00912, en bestaat in het geval van klagers uit de volgende bezwaren.

i.

Klagers hebben in 2010 de bestreden informatiefolder opgevraagd bij adverteerder. In de folder staat:

“De woningen in Beinum West, tweekappers en rijwoningen, worden door Woonservice IJsselland verkocht met Koopgarant. Dit betekent dat Woonservice IJsselland tot ca. 35% korting geeft op de marktwaarde”. 

Niet wordt vermeld dat de korting moet worden terugbetaald bij “terug verkoop” van de woning. De vraag is, aldus klagers, of er in dat geval wel sprake is van “korting”.  Volgens het woordenboek is korting ‘een deel van een bedrag dat je niet hoeft terug te betalen’.

ii.

Verder staat in de folder: “Er vindt dan een verrekening van de waardeontwikkeling plaats.”

Klagers wisten wel dat werd uitgegaan van de aankoopprijs, maar niet dat de “korting” verrekend wordt.

iii.

Anders dan in dossier 2016/00912 wordt in de thans bestreden folder niet gesproken  over de wijze van taxatie of de term “onafhankelijke” taxateur. Dit kan in ieder geval verwarring geven over de “terugkoop”, aldus klagers. 

d.

Voor het geval de SRC deze klacht niet in behandeling mocht nemen, omdat een vergelijkbare klacht al eens is ingediend, dienen klagers zowel bij de ACM als bij de SRC een klacht in voor wat betreft de vraag waarom beide organisaties, ondanks hun samenwerkingsverband, verschillend oordelen over de vraag of er sprake is van  misleiding. 

Brief van 1 augustus 2017 van het Secretariaat van SRC aan klagers

Bij brief van 1 augustus 2017 heeft het Secretariaat van SRC onder meer aan klagers meegedeeld:

“Wij vatten de klacht op als een nieuwe klacht tegen een reclame-uiting die nog niet door de Reclame Code Commissie is beoordeeld. Er zal derhalve een nieuwe beoordeling plaatsvinden. Aan hetgeen u stelt over dossier 2016/00912 wordt derhalve voorbij gegaan”.

Aan adverteerder is een soortgelijke mededeling gedaan, waarbij de laatste volzin luidt:
“Aan hetgeen klagers stellen over dossier 2016/00912 wordt derhalve voorbij gegaan en u hoeft daarop niet te reageren”. 

Het verweer

Het verweer wordt als volgt samengevat.

De bij de klacht overgelegde afdrukken van de verkoopbrochure betreffen niet de volledige brochure. Het ontbrekende gedeelte wordt bij het verweer overgelegd.

Door de tekst van de verkoopbrochure en de daarin weergegeven rekenvoorbeelden wordt zeer duidelijk gemaakt wat bij de regeling Koopgarant wordt bedoeld met het kopen van een woning met korting, hoe de verkoopprijs wordt betaald en wat de (financiële) gevolgen zijn voor de verkoper in geval van stijging of daling van de marktwaarde van de woning en eveneens wat de gevolgen zijn van een waarde-ontwikkeling als gevolg van zelf aangebrachte verbeteringen.

Onduidelijk is wat klagers bedoelen met de mededeling dat zij de term “onafhankelijk taxateur” betwisten. Klagers onderbouwen niet waarom de door adverteerder ingeschakelde taxateur niet onafhankelijk zou zijn geweest.

De ACM heeft niet geoordeeld dat mensen op het verkeerde been zijn gezet door het gebruik van de term “korting”. Blijkens de bij de het verweer overgelegde e-mail van 27 januari 2017 van ACM heeft ACM in het geheel geen uitspraak gedaan.

Verder is het niet juist dat de ACM de Stichting OpMaat zou hebben opgedragen om de term “korting” niet meer te gebruiken. Voor zover adverteerder bekend, heeft de Stichting OpMaat, na overleg met de ACM, besloten om haar uitingen in de toekomst enigszins aan te passen.

Het rapport van de AFM en het onderzoek van het NRVT zijn adverteerder niet bekend. Voor zover deze bestaan, zijn deze voor de onderhavige zaak niet relevant. Hieruit blijkt immers niets uit over de onafhankelijkheid van de door adverteerder ingeschakelde taxateur.

De advocaat uit Houten, waar klagers op doelen, heeft geen kort geding gevoerd tegen de Goede Woning uit Apeldoorn. Wel heeft hij een kort geding gevoerd tegen Viveste uit Houten, maar dit kort geding had geen betrekking op (vermeende) onjuistheid van taxatierapporten. Van de desbetreffende beslissing wordt bij het verweer een afdruk overgelegd.

Het is juist dat bij enkele rechtbanken in Nederland verzoeken zijn ingediend tot het benoemen van een deskundige die dient te beoordelen of taxaties in opdracht van woningcorporaties met betrekking tot Koopgarantwoningen juist zijn uitgevoerd. Ook is juist dat enkele woningcorporaties onderzocht hebben of de in hun opdracht uitgevoerde taxaties juist zijn uitgevoerd. Dit alles is echter niet relevant voor de vraag of de bestreden verkoopbrochure duidelijk is.

In de verkoopbrochure is op volstrekt begrijpelijke wijze vermeld hoe de terugkoopprijs wordt berekend. Het begrip “korting” wordt op duidelijke wijze uitgelegd. Verder is in de brochure wel degelijk vermeld dat de woning ten behoeve van de terugkoop wordt getaxeerd door een onafhankelijke taxateur.

Het oordeel van de Commissie

Onder verwijzing naar de hierboven genoemde brief van het Secretariaat van SRC aan klagers stelt de Commissie voorop dat zij zich zal beperken tot het beoordelen van de thans bestreden reclame-uiting, en wel de folder met de aanhef: “Buiten wonen in Beinum West”.

Met betrekking tot de verschillende bezwaren van klagers tegen voornoemde folder oordeelt de Commissie als volgt.

Ad i en ii.

Deze bezwaren lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

In de folder wordt onder het kopje “Koopgarant” uiteengezet wat “Koopgarant” en de daarbij door adverteerder te geven “korting” inhouden; adverteerder biedt de mogelijkheid om een woning te kopen, waarbij de “Koopgarantprijs” inhoudt dat men minder hoeft te betalen dan de “Marktwaarde” van de woning. Met andere woorden, men krijgt korting op de prijs van de woning. Indien men de woning vervolgens wil verkopen, koopt adverteerder deze binnen 3 maanden terug. Daarbij vindt een verrekening van de waardeontwikkeling plaats, al naar gelang de woning meer of minder waard is geworden.

Naar het oordeel van de Commissie wordt aldus voor de gemiddelde consument voldoende duidelijk toegelicht wat “Koopgarant” en de daarbij door adverteerder te geven “korting” inhouden.

Bovendien wordt “Voor meer informatie over Koopgarant” verwezen naar het informatieblad “Koopgarant in Beinum West”. Dit informatieblad maakt deel uit van het bij het verweer overgelegde en volgens adverteerder “ontbrekende deel van de uiting” en hier worden naar het oordeel van de Commissie duidelijke rekenvoorbeelden gegeven van een geval van waardestijging en een geval van waardedaling.

Ad iii.

Op de door klagers overgelegde afdrukken van de uiting wordt niet gesproken over een “onafhankelijke taxateur”. Dat is wel het geval in voornoemd informatieblad. Daar staat onder het kopje “Voorbeelden” onder meer:

“Bij terugkoop wordt de waarde van de woning door een onafhankelijke taxateur vastgesteld”.

Wat daarvan zij, het feit dat op de door klagers overgelegde afdrukken van de uiting geen sprake is van “onafhankelijke taxateur”, betekent -anders dan klagers kennelijk vinden- nog niet dat in de bestreden folder, waarin voor meer informatie over Koopgarant wordt verwezen naar het informatieblad, verwarring wordt geschapen over de “terugkoop”. 

Waar klagers in het begin van hun klacht overigens hebben gesteld dat zij zich gedupeerd voelen en ook zijn door de term “onafhankelijke taxateur”, overweegt de Commissie dat klagers deze stelling niet, althans onvoldoende hebben onderbouwd.

De verwijzingen door klagers naar:

– aandacht in diverse media voor Koopgarant, meer in het bijzonder voor de begrippen “korting” en “onafhankelijke taxateur”;

– desbetreffende acties die volgens klagers zouden zijn ondernomen door de ACM, de AFM en het NRVT en

– desbetreffende rechterlijke procedures en onderzoeken van woningcorporaties

hebben geen invloed op bovenstaand oordeel. De Commissie overweegt daartoe dat klagers deze verwijzingen niet met stukken hebben gestaafd, ook niet na betwisting door adverteerder. 

Wat betreft ACM overweegt de Commissie nog het volgende.

Adverteerder heeft gemotiveerd heeft weersproken dat de ACM een uitspraak zou hebben gedaan over de term “korting” en dat ACM de Stichting OpMaat zou hebben opgedragen om de term “korting” niet meer te gebruiken.

De door klagers aangehaalde bepalingen van het Samenwerkingsprotocol tussen ACM en de Stichting Reclame Code betreffen -samengevat- de (wijze van) samenwerking teneinde inbreuken op “de regels inzake misleidende en vergelijkende reclame” als bedoeld in artikel I onder 2 van dat protocol te beëindigen. Deze bepalingen staan niet in de weg aan het onderhavige oordeel van de Commissie.

Gelet op het bovenstaande wordt als volgt beslist.

De beslissing

De Commissie wijst de klacht af.